La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement.
Le terme convention peut recouvrer plusieurs instruments et même plusieurs intervenants.
Traditionnellement, la doctrine considérait que lorsque l’habitation était construite sur le fonds d’un tiers, et que le tiers intervenait à l’acte pour vendre la quote-part terrain, cette vente du terrain n’était pas incluse dans la vente Breyne.
La doctrine a évolué. Un auteur autorisé (R. de Briey) émet à présent l’avis que le vendeur du terrain pourrait bien participer de la sorte à une vente Breyne avec le promoteur bâtisseur.
Ce tiers vendeur serait dès lors tenu aux garanties accordées par la loi Breyne aux acheteurs d’immeuble d’habitation.
Par identité de motifs, la protection Breyne pourrait pareillement englober le vendeur du parking, par exemple, si ce parking est vendu par un autre propriétaire.
Il est en effet de l’économie de l’opération que le parking, comme le terrain, est un accessoire nécessaire et indissociable de l’habitation.
On peut en déduire qu’en participant à la vente du terrain, ou du parking, ce tiers vendeur conclut une opération qui est englobée dans le champ de la protection légale accordée à l’acheteur par la loi Breyne.
Le consentement de l’acheteur sur la vente de l’habitation porte en effet sur le terrain aussi, ou sur le parking également ; pour l’acheteur l’opération est liée, ou plutôt globale.
Cela pose des problèmes pratiques.
L’article 7 de la loi Breyne indique en effet les mentions que doit contenir la convention Breyne. Citons-en quelques unes :
L’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes,
La date de délivrance des permis d’urbanisme,
La description précise des parties privatives et des parties communes,
Les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux sur lesquels porte la convention.
Le prix total de la maison ou de l’appartement,
Etc.
Si le promoteur vend l’habitation avec le terrain ou avec le parking, et que ces biens sont vendus par des tiers, le promoteur devrait intégrer dans l’acte ces mentions en ce qu’elles portent aussi sur le terrain ou le parking.
Or le vendeur du terrain ou du parking n’a certainement pas la volonté de prendre la qualité de promoteur dans une opération qu’il ne maîtrise nullement.
Devenant co-promoteur, il existe même un risque qu’il soit solidairement tenu aux garanties Breyne envers le client. Sa position devient alors très inconfortable.
La seule solution consiste à aménager l’intervention du tiers vendeur de manière indépendante et découplée de la promotion. Il faut par exemple :
Que la documentation commerciale du promoteur fasse bien la distinction entre l’habitation et le terrain ou le parking,
Que le tiers cède le terrain ou le parking par un acte séparé ne faisant aucune référence à la promotion,
Que cet acte circonscrive son rôle à la seule vente des quotes-parts dans le terrain ou de l’emplacement de parking dans la copropriété.
Serait-ce suffisant ?
On peut l’espérer à peine de rendre fort délicate l’opération par laquelle le promoteur construit sur droit de superficie, laissant au tréfoncier le soin d’intervenir à l’acte pour ne vendre que la quote-part terrain.
C’est pareil pour les parkings d’une copropriété tierce qui aurait cédé au promoteur une option d’achat divisible et cessible sur des emplacements de parking, que le promoteur transmet à ses clients.
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