Nous avons à maintes reprises soutenu que le contrat d’intermédiation conclu avec un agent immobilier non inscrit à l’IPI était nul.
Dans ces circonstances, l’agent ne peut réclamer une commission même en cas de succès de sa mission.
La raison tient dans l’article 6 du Code civil qui interdit de conclure un contrat contraire aux lois d’ordre public, et dans les articles 1131 et 1133 du même Code, selon lequel le contrat est nul si sa cause est contraire à l’ordre public.
Or nul ne peut faire l’exercice indépendant, principal ou accessoire, d’une activité d’agent immobilier sans être inscrit à l’IPI (art. 3 de la loi du 1er mars 1976 et article 2 de l’AR du 6 septembre 1993).
La Cour de cassation pose que cette réglementation concerne l’intérêt général et touche dès lors l’ordre public :
“Deze bepalingen die ertoe strekken de toegang tot de markt te regelen met het oog op de kwaliteit van de dienstverlening ter bescherming van het publiek, betreffen de economische grondslagen van de maatschappij en raken bijgevolg de openbare orde.”
Aussi, est frappé de nullité absolue le contrat par lequel une personne s’entremet dans une transaction immobilière sans respecter cette réglementation.
Dans la langue de l’arrêt, et de manière particulièrement claire :
“De appelrechters stellen vast dat Ostreicher beroepsmatig als tussenpersoon is opgetreden bij de verwerving door de verweerster van een onroerend goed in Schaarbeek, dat zij niet over de door de reglementering van het beroep van vastgoedmakelaar vereiste inschrijving beschikte en dat zij het door het door de wet van 1 maart 1976 ingestelde verbod om beroepsmatig als vastgoedmakelaar op te treden, heeft overtreden.
Door op grond van deze vaststellingen te oordelen dat de makelaarsovereenkomst die ten grondslag ligt van de door de wet van 1 maart 1976 verboden prestaties, nietig is wegens strijdigheid met de openbare orde, is het arrest naar recht verantwoord.”
Cass., 29 novembre 2007, première chambre section néerlandaise, rôle n° C.07.0173.N, www.juridat.be.
mercredi 19 novembre 2008.
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mercredi 19 novembre 2008.
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