Droit Fiscalité belge

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L’investissement immobilier au travers d’une Sicafi

OPC immobilier
lundi 2 mai 2005. Un article de Gilles CARNOY
Est-il intéressant d’investir au travers d’une Sicafi ? Quelles sont les charges fiscales découlant du transfert d’un patri moine immobilier vers une Sicafi ? Et les avantages ?

1.      Introduction

La Sicafi (société d’investissement à capital fixe immobilière) est un organisme de placement collectif (OPC) dont l’activité est limitée à l’immobilier.

Son agrément par la Commission Bancaire, Financière et des Assurances lui procure un statut auquel des avantages fiscaux non négligeables sont attachés.

Il est question dans cet article d’analyser le statut administratif et fiscal de cet OPC et d’envisager les conséquences fiscales des divers modes de transfert d’un patrimoine immobilier vers cette société.

2.      Le statut administratif de la Sicafi

Le statut de la Sicafi est organisé par les articles 105 et suivants de la loi du 4 décembre 1990 (la loi) relative aux opérations financières et aux marchés financiers ainsi que par l’arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux SICAF immobilières (l’AR).

La Sicafi doit être agréée par la CBFA comme organisme de placement collectif, et, à cet effet, elle doit répondre aux conditions suivantes :

-          La Sicafi doit opter pour le placement dans la catégorie des biens immobiliers (art. 122, 5° de la loi) ; que faut-il entendre par là ?

a)      Les biens immeubles,

b)      Les actions avec droit de vote émises par des sociétés immobilières liées,

c)       Les droits d’option sur des immeubles,

d)      Les certificats immobiliers,

e)      Les parts d'autres organismes de placement en biens immobiliers,

f)       Les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en leasing immobilier à la Sicafi.

-          L’activité de leasing immobilier est aussi autorisée mais à titre accessoire si l’opération intervient en concédant une option d’achat en fin de contrat (art. 47 AR),

-          Elle ne peut avoir d’autre but, activité ou actif (art. 118 al. 2 de la loi).  Elle peut néanmoins, à titre accessoire ou temporaire, effectuer des placements en valeurs mobilières ou liquidités (art. 41 § 2 AR),

-          Elle ne peut agir comme promoteur immobilier (art. 48), ni accorder des crédits par prêt ou garantie (art. 49 AR),

-          Elle doit être constituée en société anonyme ou en société en commandite par actions (art. 118 de la loi),

-          Ses communications (papier à lettre par exemple) doivent mentionner son statut de société d’investissement à capital fixe de droit belge (art. 119 § 2 de la loi),

-          La catégorie « biens immobiliers » des investissements doit aussi être mentionnée (art. 117§ 2 de la loi),

-          Le capital minimum doit être de 1.250.000 € entièrement libéré (art. 119 de la loi),

-          Les capitaux que la Sicafi recueille doivent provenir d’une émission publique de parts (art. 116, 2° de la loi),

-          L’appel public doit faire l’objet d’un prospectus soumis à la CBFA (art. 29 AR),

-          En cas d’émission de parts nouvelles les actionnaires ont une préférence (art. 116 § 3 de la loi),

-          En cas d’apport en nature d’un immeuble, un rapport doit indiquer l'incidence de l’opération sur la situation des anciens actionnaires, en particulier en ce qui concerne leur quote-part du bénéfice, et le prix d'émission ne peut être inférieur à la moyenne des cours des trente jours précédant l'apport (art. 11 § 2 AR),

-          Il peut y avoir différentes catégories d’action (art. 109 § 1, 3° de la loi),

-          Les parts de la Sicafi sont cotées en bourse (Art. 125 de la loi et art. 28 § 1 AR),

-          La Sicafi est contrôlée par la CBFA. Elle doit dès lors contribuer aux frais de fonctionnement de la Commission à concurrence de 0,075 € pour 1000 des actifs nets (art. 6 AR du 13 février 2003) et de 0,5 € pour mille du montant brut des titres placés en bourse (art. 7),

-          Les immeubles sont comptabilisés trimestriellement à leur valeur estimée par experts et non à leur valeur comptable (art. 56 § 1 AR), et des réductions de valeur doivent éventuellement intervenir,

-          Les actifs doivent obéir au principe de répartition des risques (art. 42 AR). A défaut l’assemblée doit être appelée à statuer sur la dissolution de la société.

-          Un ratio d'endettement sur le total des actifs limité à 50 % (art. 52 § 1 AR), en base consolidée),

-          Aucun ensemble immobilier ne peut à lui seul représenter plus de 20 % du total de l'actif (art. 43 § 1 AR) sauf dérogation par la CBFA,

-          La Sicafi ne peut prendre un leasing immobilier dont les droits dépassent 10 % du total de l’actif (art. 46 AR),

-          Les charges financières annuelles d’endettement ne peuvent excéder 80 % des produits et ventes (art. 52 § 1 AR),

-          La Sicafi ne peut hypothéquer ou autrement donner une sûreté que dans le cadre du financement d'un immeuble et sans dépasser ni 40 % de la valeur globale des immeubles détenus ni 75 % de la valeur de l'immeuble grevé (art. 53 AR),

-          La Sicafi est administrée dans l'intérêt exclusif des actionnaires (art. 22 AR),

-          La Sicafi a l’obligation de distribuer au minimum 80 % des revenus nets (art. 62 § 1 AR), hors réductions de valeur et plus-values sur vente d’actif. Cependant, pour conserver le régime des RDT en faveur de la société actionnaire d’une Sicafi, les statuts doivent prévoir au moins 90 % de distribution.

-          Les plus-values sont exclues du bénéfice distribuable à 80 % si elles sont remployées dans un délai de quatre ans (art. 62 § 2 AR),

-          Chaque opération immobilière par la Sicafi doit faire l’objet d’une évaluation par expert. Un écart de prix de 10 % doit être justifié dans le rapport annuel ou semestriel (art. 59 AR),

-          Selon le principe de transparence, la Sicafi doit informer les actionnaires par un rapport annuel et un rapport semestriel (art. 37 § 1 AR).

-          La responsabilité civile de la Sicafi doit être assurée (art. 17 AR).

3.      Formalités d’agrément

La Sicafi ne peut donc opérer des placements collectifs de capitaux en biens immobiliers, ni faire appel au public en vue de recueillir ces capitaux, si elle n’est pas agréée par la CBFA.

La CBFA agrée la société si elle approuve les statuts et le dépositaire de la société (art. 3 AR).

Les statuts de la société doivent répondre aux conditions suivantes :

-          Constitution pour une durée indéterminée. Une dérogation est possible selon la nature des investissements (art. 4 § 2 AR),

-          Adéquation de son organisation à l’activité qu’elle entend mener, afin d’être administrée dans l’intérêt exclusif des actionnaires (art. 4 § 1 AR),

-          Organisation de son autonomie de gestion (art. 4 § 1 AR),

-          Qualité du management (honorabilité professionnelle et expérience adéquate) (art. 4 § 1 AR),

-          Deux administrateurs assurent la surveillance de la gestion journalière (art. 4 § 1 AR),

-          Fixation d’un budget d’investissement minimal pour une période de deux ans au moins pour réaliser la politique de placement,

-          Des experts immobiliers indépendants sont chargés de l’évaluation des biens immobiliers (art. 4 § 1 AR),

-          Garantie concernant l’expert de l’honorabilité professionnelle nécessaire et de l’expérience adéquate (art. 4 § 1 AR).

Il faut communiquer à la CBFA les informations suivantes (art. 5 § 2 AR) :

-          Les entreprises liées (filiales),

-          L’identité des actionnaires détenant au moins 10 % des droits de vote,

-          L’identification des dirigeants (C.V. et certificat de bonne vie et mœurs !) et des commissaires réviseurs de la Sicafi,

-          La description de l’organisation comptable et administrative et de ses moyens techniques,

-          Un plan financier couvrant une période de trois ans,

-          Un budget couvrant une période de deux ans minimum comprenant les projets d’investissement,

-          La liste identifiant les experts et la convention conclue avec eux,

-          L’engagement de la Sicafi de demander la négociation de ses actions à une bourse de valeurs mobilières. Cela implique donc que la société doit être cotée à une bourse (art. 5 § 2, 10° AR),

La Sicafi doit désigner un dépositaire qui doit être agréé par la CBFA :

-          Cette personne est informée de chaque réalisation d’actif (art. 13 § 1 AR),

-          Elle est chargée de s'assurer que la Sicafi perçoit immédiatement les produits exigibles lors de la vente d'actifs (art. 13 § 1 AR),

-          Elle est gardienne des valeurs et espèces de la Sicafi et des titres de propriété immobilière (art. 14 et 15 AR).

4.      Les engagements des dirigeant et promoteurs de la Sicafi

-          La rémunération des administrateurs ne peut être liée aux opérations de la Sicafi, ils ne peuvent être  commissionnés (art. 19 AR),

-          Ils doivent veiller à une grande transparence dans les commissions et courtages à charge de la Sicafi dans les opérations de la société (art. 20 AR),

-          Ils doivent veiller à éviter tout conflit d’intérêts (art. 24 AR),

-          Les promoteurs de la Sicafi doivent d’engager à ce que la société restitue les fonds recueillis publiquement, et les commissions de placement, si la collecte est inférieure au budget d’investissement prévu (art. 33 § 1 AR),

-          Les promoteurs doivent pareillement s’engager à rembourser les commissions de placement si la Sicafi est dissoute dans les deux ans de son agrément (art. 33 § 2 AR).

La Sicafi est un organisme de placement collectif. Les titres de la société doivent être coté en bourse, on l’a dit.

Pour assurer ce caractère, l’arrêté d’exécution de la loi impose un engagement aux promoteurs de la Sicafi :

Les personnes qui ont le contrôle de la société avant l'introduction de sa demande d'agrément, s'engagent à procéder dans un délai d'un an après l'inscription comme organisme de placement collectif, à une offre publique de vente d'au moins 30 % des actions, à un prix raisonnable (art. 33 § 3 AR).

5.      La fiscalité de la Sicafi

Le statut fiscal de la Sicafi est favorable en vue d’encourager l'épargne collective en limitant les charges fiscales pesant sur ceux qui gèrent cette épargne collective.

a.      Impôt des sociétés

Les revenus de la Sicafi échappent pratiquement à l’impôt des sociétés (Isoc).

 

Plus précisément, la Sicafi est bien soumise à l’Isoc au taux normal, mais sa base imposable ne comprend que les indemnités octroyées pour coupon manquant en cas de prêt sur actions, les avantages anormaux ou bénévoles reçus, les dépenses non admises et les réductions de valeur ou moins-values sur actions ou parts (art. 143 § 1 de la loi).

Elle est également susceptible de se voir appliquer la cotisation spéciale sur commissions secrètes.

En d’autres termes, une Sicafi bien gérée n’a pas de base imposable.

La Sicafi est exemptée de la retenue du précompte mobilier sur les revenus mobiliers qu’elle encaisse à l'exception des dividendes d'origine belge (art. 116 et 117 § 9 AR/CIR). Ce précompte sur dividendes est imputé à l'impôt des sociétés et est récupéré puisque la base imposable est généralement nulle.

Comme la Sicafi n’est pas imposée sur les dividendes, aucune déduction pour RDT ne lui est octroyée. Les dispositions concernant les taux réduits de l’ISoc et l’imputation de la QFIE ne sont pas davantage applicables (art. 143 § 2 de la loi).

Etant soumise à l’impôt des sociétés, la Sicafi peut réclamer le bénéfice des conventions préventives de double imposition conclues par la Belgique pour ce qui concerne les taux réduits de retenue à la source. Seule la Suisse s’y oppose actuellement, soutenant que l'imposition des Sicav à l’impôt des sociétés est purement artificielle.

Seule la Sicafi peut bénéficier du statut exorbitant prévu par le législateur et non ses filiales. Cela signifie que la Sicafi devra parfois préférer acheter l’immeuble plutôt que la société qui le détient, avec la charge que cela implique en droits d’enregistrement.

La Sicafi belge est à ce titre désavantagée par rapport aux véhicules étrangers comparables. En France et aux Pays-Bas le régime fiscal favorable s'applique sous certaines conditions aux filiales immobilières des sociétés d'investissement.

b.      L’épargnant actionnaire personne physique

Le dividende payé à l’épargnant actionnaire personne physique subit le précompte mobilier au taux réduit de 15 % (art. 269 al. 2, c CIR), et non 25 % même si les titres sont au porteur.

Cependant, aucun précompte mobilier n’est retenu sur les dividendes qui sont distribués par une Sicafi, pour autant qu’à la clôture de l’exercice comptable auquel les dividendes sont rattachés, au moins 60 % des biens immobiliers sont investis directement ou indirectement dans des biens immobiliers situés en Belgique qui sont exclusivement affectés ou destinés à l’habitation (art. 106 § 8 AR/CIR).

On peut toutefois s’interroger sur la compatibilité de cette disposition avec le principe de la libre circulation des biens puisqu’un investissement en immeubles résidentiels situés en Belgique est fiscalement mieux traité qu’un même investissement dans un autre Etat membre de la Communauté européenne (art. 23 et svts Traité CE).

Cette exonération du précompte mobilier n’est accordée que lorsque le débiteur des revenus joint à sa déclaration au précompte mobilier une attestation certifiant qu à la clôture de l’exercice comptable auquel se rapportent les dividendes, la condition précitée est effectivement remplie.

L’épargnant personne physique non résident belge bénéficie d’une exemption du précompte sauf pour la partie du dividende provenant de dividendes que la Sicafi a elle-même reçu de sociétés belges (art. 106 § 7 AR/CIR).

Quant au boni de liquidation et quant au rachat d’action par la société, l’article 21 al. 2, 2° CIR les exclut des revenus des capitaux et biens mobiliers, de sorte qu’ils ne sont pas soumis au précompte mobilier (J. Kirkpatrick et D. Garabedian, Le régime fiscal des sociétés en Belgique, Bruylant 2003, p. 528).

Cependant, l’article 19 § 1, 4° CIR prévoit que ces revenus émanant d’une Sicafi sont taxés comme des intérêts, donc soumis au précompte mobilier, lorsque :

-          L’offre publique en Belgique des actions ou parts,

-          Comportait des engagements déterminés quant à leur montant de remboursement,

-          Ou quant à leur taux de rendement,

-          Et lorsque ces engagements portent sur une période inférieure ou égale à huit ans.

Il existe enfin une taxe annuelle assimilée aux droits de succession à charge de la Sicafi à hauteur de 0,06 % de la valeur d’inventaire de l’actif (art. 161 CDS). Quant à la taxe sur les opérations de bourse et les livraisons physiques de titres, on sait ce qu’il en est depuis l’arrêt de la C.J.C.E. du 15 juillet 2004.

c.       L’actionnaire société

L’actionnaire soumis à l’impôt des sociétés, qui reçoit des dividendes d’une Sicafi ne pourra en règle pas faire valoir le régime des RDT sur ces dividendes.

Il est fait exception à cette règle dès lors que :

-          Les statuts de la Sicafi en question prévoient qu’au moins 90 % de ses revenus seront distribués,

-          Ces dividendes proviennent de dividendes ou de plus-values sur participation de sociétés belges ou étrangères soumises à un régime de taxation analogue,

-          Et sans avoir à considérer la condition de participation de 10 % ou 1.200.000 € (art. 202 § 2, al. 2, 3° CIR).

A cet effet, l’article 143 § 3 de la loi impose à la Sicafi de ventiler la provenance de ses dividendes.

La plus-value sur rachat d’actions d’une Sicafi et par cette Sicafi est également déductible à titre de RDT.

Par contre, si la société actionnaire vend ses actions de la Sicafi à une autre société, l’administration considère que la plus-value est taxable si les dividendes de la Sicafi ne sont pas intégralement déductibles à titre de RDT. Cette interprétation n’est pas approuvée par Messieurs J. Kirkpatrick et D. Garabedian (op. cit. p. 526 ; voy. également G. Kleynen, Le point sur le régime fiscal des sociétés d’investissement (sicav, sicaf et sicafi), RGF 1995, p. 90).

d.      TVA

Concernant la TVA, la Sicafi est un assujetti exonéré de TVA (article 13, B, d, 6), de la sixième directive et article 44 § 3, 11° CTVA.

Selon cette dernière disposition, les opérations effectuées par la Sicafi, de même que les prestations de gestion de ces institutions et la gestion de leurs actifs sont, nonobstant ce qui est prévu à l'article 44 § 3, 7° exemptées de la TVA.

A l’occasion d’une question parlementaire n° 1510 posée par Monsieur Delcroix le 27 novembre 1998, le Ministre des Finances a répondu que les Sicafi suivent leur propre régime fiscal au regard de la TVA.

Une Sicafi peut aussi bien réaliser des opérations qui sont exemptées de TVA (par exemple la location immobilière) que des opérations qui sont soumises à la TVA (par exemple la mise à disposition d'emplacements pour véhicules, le leasing immobilier).

Lorsque les biens immobiliers qui ont été acquis par une Sicafi, sont affectés à la réalisation d'opérations qui sont exemptées de TVA, celle-ci ne dispose d'aucun droit à la déduction de la TVA grevant l'acquisition de ces biens.

Lorsque les biens immobiliers sont affectés à la réalisation d'opérations qui sont soumises à la TVA, la taxe en amont relative à ces biens est déductible selon les règles normales.

Une Sicafi ne peut agir comme promoteur immobilier ou constructeur professionnel (art. 48 AR).

Aussi, pour la vente de bâtiments neufs, la Sicafi doit toujours opter pour que cette vente puisse se réaliser sous le régime de la TVA.

Le Ministre des finances a déclaré qu’afin de dissiper tout doute en la matière, le texte de l'article 44 § 3, 11° CTVA sera adapté de manière à le mettre en conformité avec le but réellement poursuivi par la disposition d'exemption.

Quid des travaux de réparation, d'entretien ou de nettoyage que réalise la Sicafi avec son propre personnel. Doit-elle appliquer les règles du prélèvement en matière de TVA, qui ne lui sont pas favorables ?

Non, car il est admis, « à titre d'essai » dit le Commentaire du Code TVA (n° 19/629), que l’article 19 § 2 CTVA ne doit pas être appliqué en ce qui concerne les travaux de réparation, d'entretien ou de nettoyage qui sont effectués par un assujetti totalement exempté de la taxe en vertu de l'art. 44 CTVA.

e.      Droits d’enregistrement

Concernant les droits d’enregistrement, la Sicafi est exonérée du droit d'apport de 0,5 % (art.122, 4° CDE).

Conformément aux articles 44 et 115bis du même code, les apports à une société belge de biens immeubles situés en Belgique, affectés ou destinés partiellement ou totalement à l'habitation, sont soumis au droit proportionnel d'enregistrement de 10 ou 12,50 % (selon les Régions) quand ces apports sont effectués par des personnes physiques.

Cependant, en application de l'article 122, 4° CDE, l'apport par une personne physique d'un bien immeuble affecté à l'habitation à une Sicafi belge, est exempt du droit proportionnel.

En cas d'apport mixte, cette exemption ne vaut cependant pas pour la partie des charges de cet apport qui, par application de l'article 120 CDE, est soumise au droit de transmission à titre onéreux. Sont en effet exonérés, les seuls apports rémunérés en actions.

6.      Comment transférer un actif immobilier à une Sicafi ?

Il y a évidemment la constitution et l’agrément de la société et l’acquisition par celle-ci d’un patrimoine immobilier au moyen du capital qui lui a été apporté.

Mais il existe d’autres manières.

-          La transformation d’une société immobilière en une Sicafi,

-          La vente d’un bien immeuble à une Sicafi, par une société ou une personne physique,

-          L’apport en nature d’un bien immeuble à une Sicafi, par une société ou une personne physique,

-          La cession d’une branche d’activité (immobilière) à une Sicafi par une personne physique ou une société.

-          La fusion par absorption d’une société immobilière par une Sicafi,

-          La scission d’une société pour transférer les actifs immobiliers à une Sicafi.

a.      La transformation d’une société immobilière en Sicafi

La transformation d’une société immobilière en une Sicafi, par son agrément, fait passer une société du régime fiscal de droit commun à un régime exorbitant, plus favorable.

C’est pourquoi ce passage présente une charge fiscale appelée l’exit tax.

La loi assimile l’agrément à une liquidation (art. 210 § 1, 5° CIR).

Il en résulte que la valeur réelle de l’avoir social à la date de l’agrément est assimilée à une somme répartie en cas de partage de l’avoir social. La société sera redevable de l’impôt des sociétés sur les plus-values constatées à l'occasion du partage de l'avoir social, plus précisément sur la différence entre la valeur réelle de l’avoir social et la valeur fiscale nette de cet avoir.

Les plus value ne sont pas exonérée (art. 211 § 1 al. 3 CIR). La taxation des plus-values intervient à la moitié du taux de l’impôt des sociétés, soit 16,5 % majoré de  la contribution complémentaire de crise de 3 % suivant l’art. 463bis § 1 CIR.

C’est la loi programme du 27 décembre 2004 qui a ramené ce taux de 19,5 % (39 : 2) à 16,5 % (33 : 2) car le législateur avait oublié le régime des Sicaf lorsqu’il a réduit à 33 % le taux de l’impôt des sociétés par la loi du 24 décembre 2002.

Ce n’est pas tout. La valeur réelle de l’actif net après impôt sera considérée comme un boni de liquidation soumis au précompte mobilier de 10 % (art. 269 al. 1, 2°bis CIR).

La valeur réelle de l’actif net doit être établie en soustrayant toutes les dettes, même fiscalement non déductibles (Fiscologue, 28 janvier 2005, n°  966, p. 4).

Récemment également, l’administration a publié une circulaire précisant la base d’imposition de l’exit tax, notamment à la suite de pratiques administratives différente en Flandre et dans le reste du Royaume (Circulaire AFER 43/2004 du 23 décembre 2004) :

-          On ne tient pas compte des droits d’enregistrement ou de la TVA dans la valeur d’expertise retenue, en vue de déterminer la valeur réelle de l’avoir social.

-          La valeur d’expertise doit être justifiée au moyen d’un rapport établi par un expert immobilier au sens de l’art. 4 AR précité.

-          L’expertise doit mentionner distinctement la valeur des biens et droits immobiliers taxes et droits inclus et exclus.

-          La valeur d’expertise doit correspondre au prix, droits ou taxe compris, qu’un acquéreur serait prêt à payer pour bénéficier des revenus locatifs ou de la jouissance de ce bien ou droit.

-          Par contre la valeur réelle de l’avoir social ne peut être inférieure à un montant correspondant à la valeur de l’avoir social telle qu’elle aurait été déterminée au regard de la valeur des actions ou parts émises. Ceci est très discutable car ce la majore l’évaluation de la « plus-value d’agrément » de la société comme Sicafi.

En résumé, l’agrément de la société immobilière comme Sicafi provoquera la taxation à l’impôt des sociétés des plus-values latentes, à la moitié du taux, puis la retenue du précompte mobilier de  10 % sur l’avoir net.

C’est le prix à payer pour entrer dans le statut fiscal favorable des articles 143 à 146 de la loi.

b.      La vente d’un bien immeuble à une Sicafi, par une société ou une personne physique

La vente sera soumise au droit d’enregistrement de 10 ou 12,5 % sur le prix ou sur la valeur vénale si elle est supérieure (art. 44 et 46 CDE).

Si l’immeuble est neuf il peut être cédé avec application de la TVA (par un professionnel, art. 4 CTVA ; par un non professionnel après option, art. 8 CTVA), en exemption des droits d’enregistrement sauf sur le terrain (art. 159, 8° CDE).

Si l’immeuble est affecté à une opération exemptée (location), la TVA ne sera pas récupérable (art. 45 § 1 CTVA).

Les frais accessoires ne seront fiscalement pas déductibles, mais amortissable au même rythme que l’immeuble, la Sicafi risquant peu d’être une petite société au sens de l’article 196 CIR. Et la première dotation aux amortissements sera effectuée prorata temporis (id.).

L’achat est donc une opération onéreuse pour la Sicafi sur le plan des charges accessoires.

De plus, la Sicafi doit distribuer 80 % de son résultat net et ne peut s’endetter à plus de 50 % de son actif ; elle ne peut hypothéquer un bien qu’elle acquiert à plus de 75 % (et 40 de ses actifs).

C’est dire que la Sicafi ne dispose pas d’un levier important pour investir. Elle doit recourir aux fonds placés entre ses mains.

c.       L’apport en nature d’un bien immeuble à une Sicafi, par une société ou une personne physique

Outre les formalités des articles 559, 5601 et 602 CS, il conviendra de respecter les exigences de l’art. 11 § 2 AR (voir supra).

La plus-value dégagée par le vendeur sera taxée à l’impôt des personnes physiques si elle porte sur un actif professionnel comptabilisé, ou encore à l’impôt des sociétés à la seule condition que l’apporteur soit une société.

La taxation pourra éventuellement être étalée selon l’article 47 CIR et interviendra au taux normal.

L’apport sera exonéré des droits d’enregistrement de 0,5 % même s’il s’agit d’un apport d’un bien résidentiel par une personne physique (art. 122 al. 1, 4° CDE).

Cela présente un avantage par rapport à la vente.

Comme on l’a vu, l’apport doit être intégralement rémunéré en actions, à défaut la soulte ou la charge est frappée du droit proportionnel.

L’apport peut intervenir en régime TVA si l’immeuble est neuf au sens de l’article 12 § 2 CTVA et si la Sicafi est assujettie.

Il suit alors le même régime qu’une vente car il s’agit pareillement d’une livraison, à savoir « la mise d'un bien à la disposition de l’acquéreur ou du cessionnaire en exécution d'un contrat translatif ou déclaratif » (art. 10 § 1 CTVA et art. 5, 1° de la 6ième directive). Le droit d’enregistrement est alors exclu (art. 159, 8° CDE).

Ajoutons que l’apporteur d’un immeuble non professionnel à une Sicafi, qui reçoit des actions en contrepartie, ne sera en règle pas taxé sur la plus-value qu’il réalisera sur ces actions (gestion de patrimoine).

La plus-value réalisée par la société apporteuse sera taxée si les dividendes de la Sicafi ne sont pas intégralement déductibles à titre de RDT (interprétation administrative discutable, voyez supra).

d.      L’apport d’une branche d’activité immobilière ou d’une universalité d’immeubles à la Sicafi

L’apport d’une branche d’activité (immobilière) à une Sicafi ne peut intervenir sous le régime de report (exonération temporaire) de taxation de l’article 46 CIR.

En effet, l’art. 46 § 1 al. 2 CIR exclut de l’exonération les apports à une Sicafi, ce qui se conçoit puisque celle-ci ne sera pas taxée sur l’éventuelle plus-value à la revente.

La loi soumet la plus-value à la taxation au taux de 16,5 % de l’exit tax, majoré de la contribution de crise (art. 216 § 1bis introduit par l’article 342 de la loi du 27 décembre 2004).

Précisons que la même opération effectuée par une société non résidente mais communautaire ne fait pas davantage l’objet de l’exonération (art. 232 § 2 al. 2 CIR). En ce cas le taux est aussi de 16,5 % majoré de la contribution de crise (art. 246, 2° al. 2 CIR)

Sur le plan des droits d’enregistrement, l’apport sera entièrement exonéré même en cas de soulte ou de charge qui ne dépasse pas 10% de la valeur des parts, suivant les articles 117 § 1, 2° et 120 al. 3 CDE.

Sur le plan de la TVA, l’apport d’une branche d’activité est exonéré selon l’art. 11 CTVA pour autant que la Sicafi soit assujettie à la TVA. 

Pour la même raison, le cédant apporteur ne pourra pas être soumis à la révision de la TVA déduite. Par contre la Sicafi (assujettie) subira la révision de la TVA déduite par l’apporteur, si le bien quitte son patrimoine dans le délai de 15 ans (art. 11 AR n° 3).

e.      La fusion d’une société immobilière avec une Sicafi

L’absorption d’une société immobilière par une Sicafi permet de transférer la totalité de l’actif et du passif de la société à la Sicafi (art. 693 et svts CS).

L’opération ne peut, on s’en doute, intervenir en neutralité fiscale.

En principe une fusion peut être immunisée si elle intervient avec une société résidente, dans le respect des règles du Code des sociétés et si elle répond à des besoins légitimes de caractère financier ou économique, et à l’exception enfin d’une opération qui intervient avec une Sicafi (art. 211 § 1 al. 2 CIR).

La société absorbée sera imposée sur les réserves immunisées et sur les plus-values réalisées ou constatées à l’occasion du partage de l'avoir social que constitue fictivement la fusion (art. 210 § 1, 1° CIR).

Les éventuelles pertes reportées de la société absorbées seront déduites sur cette base imposable, mais s’il subsiste un solde de perte reportée, il sera perdu (art. 209 CIR).

Le taux de l’imposition est celui de l’exit tax, soit 16,5 % majoré de la contribution de crise. Il en résulte que le régime de l’absorption traite mieux les plus-values que la vente ou l’apport ut singuli.

Dans le chef des actionnaires sociétés résidentes de la société absorbée à présent, qui deviennent actionnaires de la Sicafi, la plus-value résultant de l’échange sera traitée comme un dividende déduit des bénéfices de l’exercice (art. 202 § 1, 2° CIR) à raison de 95 % (art. 204 al. 2 CIR).

Cela suppose évidemment que la société actionnaire puisse faire valoir le régime des RDT (participation d’au moins 10 % ou 1.200.000 €) (art. 202 § 2 et 203 CIR).

L’actionnaire personne physique quant à lui réalise en principe une opération soumise au précompte mobilier de 10 % (art. 269 § 2bis CIR).

Après l’opération de fusion, il percevra des dividendes soumis au précompte au taux de 15 % ou exonéré de précompte si le dividende provient des revenus de biens résidentiels situés en Belgique.

L’administration refuse que la fusion intervienne rétroactivement puisque la Sicafi a une base taxable pratiquement nulle.

La fusion sera exonérée des droits d’enregistrement (art. 117 et 120 al. 3 CDE). Sur le plan de la TVA, l’art. 11 CTVA exonère l’opération.

Les opérations de scission en transférant l’avoir immobilier à une Sicafi obéissent aux mêmes règles.

7.      Conclusion et appréciation

La Sicafi est un véhicule d’investissement immobilier présentant des avantages non négligeables :

-          Elle offre une gestion très professionnelle et transparente des immeubles,

-          La surveillance prudentielle de la CBFA est une garantie importante à ce sujet,

-          Les actifs immobiliers sont évalués fréquemment,

-          Et surtout elle dispose d’un statut fiscal particulièrement intéressant.

Il est vrai qu’en contrepartie :

-          Il y a un prix fiscal à payer (exit tax) à l’occasion d’une transformation ou d’une fusion,

-          Les actions doivent être cotée sur un marché,

-          Les promoteurs doivent replacer 30 % de leurs actions en offre publique.

De plus, la Sicafi n’est pas un véhicule d’investissement actif proprement dit, mais de collecte et de gestion d’épargne.

Comme on l’a vu, sa capacité d’investir par elle-même est limitée et elle ne dispose pas d’un levier important, en raison des ratios qui lui sont imposés :

-          Le ratio d’endettement de 50 %,

-          Le ratio de charge financière de 80 %,

-          Le ratio d’hypothèque (40 % et 75 %),

-          L’obligation de distribuer ses résultats (80 %).

C’est essentiellement un véhicule d’épargne et ses appels de fonds doivent être publics. Ce n’est pas un véhicule d’investissement privé.

Enfin, pour des titulaires de patrimoines privés résidentiels situés en Belgique, et gérés en bon père de famille, rejoindre une Sicafi, ou se réunir par voie d’apport en une Sicafi résidentielle, peut s’avérer très avantageux.

En effet, les revenus immobiliers descendraient alors vers les investisseurs sans ponction fiscale et surtout sans précompte mobilier.

Un article de  Gilles CARNOY
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