Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26

Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26

Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26
www.Droit-Fiscalite-Belge.com - Bail commercial

Droit Fiscalité belge

www.businessandlaw.be

Site d'informations fiscales, juridiques et comptables en droit belge

Démolition - reconstruction dans les 6 mois

Cass. 25 février 2005
lundi 4 avril 2005. Un article de Gilles CARNOY
Le bailleur doit réaliser les travaux dans les 6 mois du départ du locataire. La Cour de cassation précise ce qu’il faut entendre par cette condition

En matière de bail commercial, le locataire peut demander le renouvellement du bail.

Le bailleur quant a lui peut refuser le renouvellement du bail, notamment pour le motif tiré de sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité.

Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros ouvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer (art. 16, I, 3° de la loi sur les baux commerciaux).

En cas, le bailleur ne doit payer qu’une indemnité de un an de loyer.

Toutefois, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires (art. 25, 1°).

Que se passe-t-il si le bailleur ne réalise pas la volonté pour laquelle il a refusé le renouvellement, autrement dit s’il ne procède pas aux travaux ?

L’article 25, 3° de la loi pose que l’indemnité à payer par le bailleur est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur.

Cela signifie que le bailleur doit réaliser les travaux dans les 6 mois du départ du locataire.

Cela est difficile, on s’en doute, tant les formalités en matière de permis d’urbanisme sont longues et complexes.

La définition donnée par la loi (démolition suivie de reconstruction) implique en effet des travaux nécessitant un permis d’urbanisme tant pour la démolition que pour la reconstruction.

Les délais d’obtention de ces permis dépassent en général 6 mois. 

C’est pourquoi la jurisprudence considère que l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme dans le délai de 6 mois, suivie de l’exécution des travaux dans le délai requis par ledit permis, constitue en règle le respect de la condition de « réaliser les travaux dans les 6 mois » au sens de l’article 25, 3° précité (B. Louveaux, Le droit du bail commercial, De Boeck 2002, p. 628).

Le tribunal de première instance de Liège a considéré que le but du législateur était de matérialiser de manière sérieuse et incontestable l’intention pour laquelle le renouvellement a été refusé ; cela peut être le cas de l’accomplissement des démarches administratives requises à cet effet, même si les travaux proprement dits de démolition et reconstruction n’ont pas encore été entamés (Liège, civ. 12 mars 1965, J.T. 1965, p. 542).

Cette manière de voir était généralement admise même si la Cour de cassation ne s’était pas encore prononcée.

Or voici qu’un arrêt de la Cour de cassation du 25 février 2005 est venu confirmer cette jurisprudence et ce courant doctrinal (Cass. 25 février 2005, rôle n° C020404N, www.cass.be).

La Cour de cassation dit que pour l’application de l’article 25, 3°, il suffit que le bailleur exécute dans le délai fixé son intention de procéder à la reconstruction. La demande d’obtention des autorisations légales pour les travaux peut, selon les circonstances, participer de lexécution de l’intention prévue.

La Cour relève que le moyen du pourvoi considère :

-          Que l’introduction d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour l’exécution des travaux déterminés, mais qu’elle doit être distinguée de l’exécution même de ces travaux pour lesquels elle est demandée,

-          Que pour l’application de l’article 25, 3° les travaux mêmes doivent être entrepris dans le délai de 6 mois après le départ du locataire et qu’un tel permis n’est pas équivalent à l’exécution, ni même au début d’exécution, des travaux pour lesquels le permis a été demandé.

Ce moyen, dit la Cour, manque en droit.

Voici les attendus de la Cour dans la langue de l’arrêt :

“Overwegende dat, krachtens artikel 16.I.3°, van de Handelshuurwet de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren op grond van zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen en dat als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan ;

 

Dat, krachtens artikel 25, eerste lid, 3°, van die wet de huurder, indien hij regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, recht heeft op een vergoeding gelijk aan drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaar ;

Dat het voor de toepassing van voormeld artikel 25, eerste lid, 3°, volstaat dat de verhuurder binnen de bepaalde termijn zijn voorgenomen reden om tot wederopbouw over te gaan uitvoert ; dat de aanvraag tot het verkrijgen van de wettelijk vereiste vergunning voor de werken naar omstandigheden kan deel uitmaken van het uitvoeren van de voorgenomen reden ;

Overwegende dat het onderdeel aanvoert dat de afgifte van een bouwvergunning enkel een vereiste is voor het uitvoeren van bepaalde werken maar moet worden onderscheiden van de uitvoering van de werken zelf waarvoor zij is aangevraagd, dat voor de toepassing van voormeld artikel 25, eerste lid, 3°, de werken zelf moeten aangevat zijn binnen de termijn van zes maanden volgende op het verlaten van het huurgoed en dat dergelijke vergunning niet gelijkstaat met een uitvoering of zelfs een begin van uitvoering van de werken waarvoor de vergunning wordt aangevraagd ;

Dat het onderdeel faalt naar recht ;

La Cour de cassation confirme donc la doctrine et la jurisprudence des juges du fond.

Un article de  Gilles CARNOY
Vous pouvez envoyer un email aux auteurs de ce document en cliquant sur leur nom ci-dessus. Si vous le désirez, vous pouvez également participer à la vie du site en ajoutant un commentaire à ce document (ci-dessous).
Les commentaires sur cet article
Si vous le désirez, vous pouvez également participer à la vie du site en ajoutant un commentaire à ce document (ci-dessous).

Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26

Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26

Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26

Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26

Warning: Illegal string offset 'statut' in /home/blaw001/public_html/ecrire/inc_db_mysql.php3 on line 26