Droit Fiscalité belge

La Cour de cassation a rendu le 13 novembre 2003 un arrêt intéressant en matière de renouvellement de bail commercial (R.G. n° C010184N, www.cass.be).

Un locataire avait introduit sa demande par lettre recommandée dans le délai, soit entre le 18^ième et le 15^ième mois précédant la fin du bail.

On sait que suivant l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux :

« Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. »

En l’espèce, si le locataire avait bien précisé les conditions auxquelles il souhaitait renouveler le bail, il avait omis de préciser qu'à défaut de réponse (ou de conditions différentes ou d’offre d’un tiers) par les mêmes voies le bailleur était censé consentir au renouvellement.

Qu’à cela ne tienne, il adressa peu après une seconde lettre dans laquelle il respecta cette formalité.

Les deux lettres ont été envoyées dans le délai précité.

Le bailleur considéra que vu le formalisme rigoureux de l’article 14, qui est impératif, la demande n’était pas valable car les formalités devaient être rencontrées dans la même demande.

Selon le bailleur aucune des deux lettres n’est suffisante.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis :

 “Overwegende dat de huurder de onregelmatigheid van de aanvraag wegens de niet-vermelding van de antwoordmogelijkheden van de verhuurder kan herstellen door tussen de achttiende en vijftiende maand voor het eindigen van de lopende huur een nieuwe regelmatige aanvraag tot huurhernieuwing aan de verhuurder te richten, wat kan gebeuren door het sturen van een aanvullende aangetekende brief die verwijst naar de inhoud van de eerste brief, en waarin die verzuimvermelding voorkomt ;

Dat in dat geval de in artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet gestelde termijn van drie maanden om de aanvraag tot huurhernieuwing door de huurder te beantwoorden, aanvangt vanaf de datum van de aldus vernieuwde aanvraag tot huurhernieuwing ;

Overwegende dat het bestreden vonnis vaststelt dat :

1. Verweerder bij aangetekende brief van 15 februari 1992 een aanvraag tot huurhernieuwing aan de eiseres heeft gedaan aan de bestaande voorwaarden ;

2. Verweerder bij aangetekende brief van 22 februari 1992 zijn eerste brief vervolledigt met de vermelding dat eiseres wordt geacht met de huurhernieuwing in te stemmen indien zij niet, binnen drie maanden na de ontvangst van deze brief, op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft van haar met redenen omklede weigering van huurhernieuwing, van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde en dat deze kennisgeving dient te gebeuren bij aangetekend schrijven ;

     Overwegende dat het bestreden vonnis door vervolgens te oordelen dat de brief van 22 februari 1998 een aanvulling vormt op die van 15 februari 1998 en dat beide brieven tijdig werden verzonden, en op grond hiervan de door eiseres gevorderde nietigheid van de aanvraag tot huurhernieuwing af te wijzen, zijn beslissing naar recht verantwoordt ;”

On peut donc compléter la demande.

En ce cas, la demande prend date à l’occasion de la lettre qui complète la demande de renouvellement, et ces demandes doivent bien sûr toutes deux respecter le délai de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.