Droit Fiscalité belge

Le siège de la matière réside dans l'article 7 du C.I.R./92.

Le bailleur non professionnel qui loue son bien à usage de logement à un locataire qui ne l'affecte pas à l'exercice de son activité professionnelle, ne sera imposé que sur le revenu cadastral après indexation et majoration de 40 %.

Le bailleur non professionnel qui loue à une société ou à un locataire qui affecte le logement à l'exercice de son activité professionnelle, sera imposé sur le montant du loyer net réellement perçu.

Comme les revenus cadastraux n'ont pas été péréquatés depuis longtemps, la différence est souvent importante.

Que se passe t'il lorsque le bailleur conclut un bail de logement avec un locataire non professionnel, et que l'employeur de ce locataire paie lui-même le loyer et le porte en frais généraux.

Cette situation est rencontrée dans un arrêt du 26 octobre 2001 de la Cour d'appel de Bruxelles (Fiscologue n° 842 du 19 avril 2002, p. 9).

Le bail portait sur un bien à usage de logement et interdisait expressément au locataire d'affecter le bien à un usage professionnel.

Constatant que l'employeur du locataire, société commerciale, payait le loyer au bailleur et déduisait le loyer à titre de charge professionnelle, l'administration fiscale a décidé de taxer le bailleur sur le loyer réellement perçu.

La Cour d'appel de Bruxelles a admis cette taxation.

Elle s'est basée sur une constatation de fait qu'elle a jugé déterminante : l'employeur avait payé le loyer pour son propre compte et a déduit les loyers payés.

Cela lui permettait de mettre le logement loué à la disposition de son employé lequel n'était alors taxé que sur un avantage de toute nature, résultant de la jouissance d'un logement, et évalué forfaitairement à 9.915,74 € alors que le loyer annuel était de 23.797,78 € par an.

Si l'employeur avait payé le loyer non pour son propre compte mais pour le compte de son employé, ce dernier aurait été taxé sur un supplément de rémunération payé par délégation à un tiers (le bailleur) (en l'espèce,).

La Cour estime que si l'employeur paie le loyer pour son compte, il affecte le bien à l'exercice de son activité professionnelle. De ce seul fait, le loyer devient taxable pour le bailleur sur le montant réel.

La bonne foi du bailleur est sans incidence sur le traitement fiscal du loyer payé par un professionnel pour son propre compte, même si ce paiement est intervenu contre la volonté du bailleur.

En ce cas du reste, le bailleur dispose d'un recours en indemnisation contre le locataire, comme l'a reconnu le tribunal de première instance de Liège le 7 février 2000.

Quels enseignements faut-il tirer de cette jurisprudence ?

1. Il ne suffit pas de prévoir le danger en rédigeant le bail de manière prudente. En soi le bail, même parfaitement rédigé, n'offre pas de protection.

2. Il faut immédiatement réagir par un refus ferme lorsque l'on constate que le virement du loyer provient d'une tierce personne. Le loyer doit être renvoyé et exigé du locataire personnellement.

3. Si l'employeur paie malgré tout le loyer, il faut exiger que le paiement intervienne « au nom et pour le compte de Monsieur ... locataire et salarié de ... » et que les parties intéressées justifient que ce paiement est intégré dans la rémunération du locataire.

4. Il faut enfin que le locataire et l'employeur s'engagent à tenir le bailleur indemne de toute conséquence fiscale résultant d'un changement dans le service du loyer, quelque soit ce changement, et même de l'accord du bailleur.

Le bailleur sera attentif à ces précautions à prendre en cas de paiement du loyer par un tiers.

Il existe aussi des circonstances où le bailleur n'est pas de bonne foi ; organise avec le locataire une situation de location privée suivie d'une sous-location professionnelle, au même loyer.

Il n'y a donc pas profit dans le chef du locataire qui n'est pas taxé sur le profit de la sous-location. Le bailleur quant à lui n'est taxé que sur le R.C. et non sur la valeur réelle du loyer.

Cette fraude peut faire l'objet d'une réaction de l'administration qui peut invoquer l'article 344 § 1 CIR/92. Elle est fondée à rejeter la qualification de plusieurs actes distincts réalisant une même opération dans un but exclusivement fiscal et taxer le loyer comme s'il était directement dû par le sous-locataire commercial.