Droit Fiscalité belge

On sait que les loyers se prescrivent par 5 ans (art. 2277 du Code civil), ce qui veut dire que le bailleur ne peut pas réclamer paiement de termes impayés après ce délai.

Ce qui est valable pour le loyer est-il applicable pour les charges locatives ? Autrement dit, la demande en paiement des charges doit-elle être introduite dans les 5 ans (art. 2277 § 4 du Code civil) ou dans les 10 ans (art. 2262 bis § 1, 1° du Code civil) de l'exigibilité ?

Les opinions en doctrine divergent et la jurisprudence des juges de paix est divisée. Nous verrons cependant que la jurisprudence de la Cour de cassation est plus déterminée.

En doctrine, certains (DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil, T VII, n° 1328) estiment que les charges correspondent juridiquement à une vente payable en une fois et non à un loyer à prestations successives. Il reconnaît cependant que les taxes suivent le sort du loyer car elles en sont l'accessoire. Son opinion correspond à la jurisprudence de la Cour de cassation comme on le verra plus bas.

D'autres auteurs (MERCHIERS, Rép. Not. T VIII, Les baux, L 1, n° 248) font pareillement valoir que les charges ne relèvent pas du concept de loyer repris à l'article 2277 précité.

Constatant cependant que l'article 2277 du Code civil évoque aussi « généralement tout ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus courts », des auteurs estiment qu'il faut traiter les charges comme les loyers sur le plan de la prescription (VAN KERCKHOVE, Chronique de jurisprudence in J.T. 1988, p. 332, n° 12). C'est d'ailleurs ainsi que le Ministère de la Justice a présenté la réforme des loyers (La loi sur les loyers, 4^ième éd. p. 47).

M. Louveaux (Le droit du bail, régime général, n° 225) penche également pour l'assimilation des charges locatives à une dette payable par année, ou à des termes périodiques plus courts, soumise à la prescription de 5 ans, mais il n'est pas catégorique.

Les juridictions cantonales sont, on l'a dit, divisées, même s'il apparaît que la tendance est actuellement d'appliquer aux charges la prescription quinquennale. Il faut toutefois examiner par priorité ce qu'en dit la Cour de cassation.

Selon la Cour de cassation, la prescription quinquennale prévue pour tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts est sans application à une dette déterminée dans son montant et remboursable en une seule fois (Cass., 3 octobre 1994, Pas., 1994, I, p. 794). C'est le cas des frais réclamés par la bailleur, par opposition aux loyer : les charges ne sont pas payables en plusieurs échéances. Chaque compte de charge doit être payé en une fois et non par versements réguliers.

Mais il reste que les comptes de charges sont réguliers et procèdent de manière répétée, de la contrepartie du droit de jouir du bien loué, comme le loyer. La dette de paiement des charges a donc une source unique, le bail, et s'exécute tant pour le bailleur que pour le locataire, de manière périodique.

Il faut donc examiner plus spécialement ce que la Cour de cassation entend par « ... tout ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus court ».

Un arrêt du 6 février 1998 (R.G. n° C960470F, www.cass.be), relatif au prix de fournitures d'électricité, précise :

« Attendu qu'il résulte des termes employés que "tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts" doit s'apparenter aux dettes d'arrérages de rentes, de loyers et d'intérêts des sommes prêtées, c'est-à-dire revêtir un caractère de dettes assimilées à des revenus, par opposition à une dette de capital; »

Dans un autre arrêt (Cass. 23 avril 1998, R.G. n° C950442N, www.cass.be), la Cour de cassation va plus loin :

« Que cette disposition tend spécialement à protéger les emprunteurs et à inciter les créanciers à la diligence; qu'il ressort des travaux préparatoires que le législateur n'a pas voulu limiter la portée de cette disposition ni exclure son application à une demande comprenant des éléments autres que des intérêts ou des revenus;

Que, lorsque ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts, contient un élément d'amortissement et un élément de rente, la courte prescription est applicable ; »

Or l'on ne peut pas considérer que le remboursement de charges locatives soit une créance assimilée à un revenu. Cette créance ne contient aucun élément de rente ni d'amortissement.

Cela nous semble exclure la courte prescription, contrairement aux opinions des auteurs précités.

Et encore, s'il fallait trouver la solution dans l'article 2277 du Code civil, encore faut-il se baser rigoureusement sur les modalités convenues entre les parties.

Si le bail fait obligation au bailleur de faire compte des charges et de les réclamer chaque année ou plus fréquemment, ces frais pourraient être visés par l'article 2277 du Code civil et se prescrire par 5 ans.

Cependant, l'article 1728 ter du Code civil n'oblige nullement le bailleur à présenter les comptes tous les ans ou à une autre échéance fixe. Si donc rien n'est prévu dans le bail, le bailleur doit présenter les comptes dans un délai raisonnable (art. 1134 § 3 du Code civil) qui n'est pas forcément annuel et dès lors rien ne justifie la courte prescription.

Faire référence aux usages pour rendre cette demande annuelle (Les Novelles, Droit civil, T. VI, Le louage de choses, les baux en général, n° 825 sexies) est séduisant mais cela n'est pas en soi convainquant, car les usages ne sont pas source de droit en matière civile.

Et faire référence aux provisions qui sont payable par mois n'est pas davantage pertinent car il n'est pas concevable qu'elles soient prescrites avant que ne le soit la créance dont elle sont l'acompte.

Un tempérament de ce qui précède peut encore être trouvé dans l'obligation pour le bailleur de faire preuve de diligence (art. 1134 § 3 du Code civil). Une négligence inexcusable peut être sanctionnée par le rejet d'une demande tardive.

Pour éviter toute difficulté, il est bon de prévoir dans le bail la récurrence des comptes de charges ou, mieux encore, prévoir que la demande de paiement des charges devra être introduite dans un délai particulier.