Droit Fiscalité belge

LES DELEGUES D'UNE AGENCE IMMOBILIERE DOIVENT-ILS ETRE AGREES IPI ?

Les délégués d'une agence immobilière sont souvent des collaborateurs indépendants qui se bornent à effectuer des recherches commerciales et des visites de biens avec les candidats acheteurs ou locataires. Doivent-ils être agréés IPI ?

Généralités

La matière est régie par l'arrêté royal du 6 octobre 1993  protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier.

Cet arrêté pose deux principes essentiels, à savoir, en son article 2 :

« Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier (...) s'il n'est inscrit au tableau de la profession ou sur la liste des stagiaire tenus (sic) par l'Institut (...) »

Et en son article 3 :

« Exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d'une manière habituelle et à titre d'indépendant, réalise pour le compte de tiers :

1° des activités d'intermédiaire en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce; »

La question qui se pose est donc de savoir si l'on peut s'assurer les services de personnes non agrées, étant entendu que ces dernières n'effectueraient que des recherches et des visites de biens immobiliers.

Il est entendu que le délégué n'effectue pas lui-même une opération de courtage, celle-ci naissant dans le chef de la personne juridique qu'il représente, à savoir l'agence qui le mandate pour "sous-traiter" l'opération.

Le problème réside dans l'expression « pour le compte de tiers » que l'on retrouve à l'article 3 de l'Arrêté Royal. Quelle est sa signification?

Dans une première acceptation, cela semble signifier le contraire de « pour son propre compte ».

Autrement dit, cela signifie-t'il qu'est interdite aux personnes autres qu'agrées, toute opération de courtage immobilier pour le compte d'un client, ou bien le mot « tiers » inclut-il également la personne pour qui travailleraient les sous-traitants ?

Pour répondre à la question, il faut tenir compte de deux caractéristiques de la réglementation en question.

Il s'agit d'une part du caractère général et protecteur de l'Arrêté, et, d'autre part, du fait que cet Arrêté est une loi de police économique.

Caractère général de l'arrêté royal

Qu'il s'agisse de son intitulé ou de son contenu, l'Arrêté Royal se caractérise par la généralité de ses termes.

Cet arrêté ayant pour but la protection du titre professionnel et de l'exercice de la profession d'agent immobilier, il va se caractériser par un large champ d'application, de façon à optimaliser lesdites protections.

Ainsi, dans les termes employés :

• Dans l'article 2 pour désigner les personnes à qui il est fait interdiction d'exercer le métier d'agent immobilier,

• Dans l'article 3 pour définir la notion « d'activité professionnelle d'agent immobilier ».

Les termes de l'Arrêté impliquent en effet qu'il s'applique à toute personne exerçant - même à titre accessoire - « des activités d'intermédiaire » en « qualité d'indépendant ».

Son champ d'application a donc volontairement été conçu de manière très large, de façon à répondre au but du législateur qui était d'assurer la protection de la profession.

Règlement de police économique

L'Arrêté Royal dont question a été adopté en exécution d'une loi de police économique^[1], il constitue une exception au principe de droit général de la liberté du et de l'industrie^[2].

Cette particularité implique que ce texte est de stricte interprétation, et qu'il n'a vocation qu'à régir les situations par lui expressément visées, à défaut de toute autre.

Toute interprétation analogique est donc à exclure.

L'on pourrait donc défendre l'idée que par « tiers », l'Arrêté ne vise que les clients en raison de ce que l'activité de courtage n'existe qu'entre ces derniers et la société de courtage, à l'exclusion du sous-traitant qui lui ne fait que louer ses services à un agent agrée.

Dans cette optique, le sous-traitant n'interviendrait nullement dans la relation de courtage et ne pourrait, de ce fait, pas poser d'actes qualifiés « d'activités d'intermédiaire », puisqu'il n'est pas personnellement l'intermédiaire mais représente celui-ci.

Cela impliquerait que le délégué n'aurait pas à respecter le prescrit de l'arrêté royal en question et pourrait donc effectuer des recherches et visites de biens immobiliers sans avoir à être agrée IPI.

Discussion

Toutefois, comme il a été dit plus avant, l'Arrêté Royal vise à protéger la profession d'agent immobilier de la façon la plus large.

Or, le texte vise expressément toutes les personnes exerçant « en qualité d'indépendant » la profession d'agent immobilier.

Au vu de la définition également extrêmement large de la notion « d'activité professionnelle d'agent immobilier », il semble risquer de sous-traiter une activité d'agent immobilier à une personne qui ne peut exercer cette activité.

En effet, tant le texte que la doctrine à son sujet laissent entendre que les délégués indépendants seraient soumis à l'exigence d'agréation, même si leurs tâches sont restreintes.

F. Seutin écrit à ce sujet^[3] qu'un délégué chargé de la prospection et des visites des biens immobiliers :

« exerce à titre d'indépendant des activités d'intermédiaire en vue de la vente »

Et que par conséquent :

« il est logique que ces délégués indépendants tombent sous l'application de la loi d'accès à la profession d'agent immobilier. »

Un autre argument en faveur de la soumission des délégués à l'arrêté, réside dans le fait qu'il est généralement admis que les salariés eux sont expressément été exclus du champ d'application de l'arrêté^[4], et qu'il leur est donc possible d'exercer la profession d'agent immobilier sans être inscrit au Tableau de l'IPI.

Si donc le législateur avait également entendu laisser aux sociétés la possibilité de travailler en collaboration avec des indépendants non agréés, il n'aurait pas, en ce qui concerne ces derniers, formulé l'interdiction d'exercer sans agréation de façon aussi générale.

Conclusions

Au vu de ce qui précède, il est recommandé de mener la collaboration avec des personnes agréées par l'IPI.

Il paraît prudent de limiter les prestations des délégués indépendants non IPI à de réelles tâches matérielles qui ne participent pas de la sphère d'activité du courtage immobilier en général.

Conséquences

L'exercice de la profession d'agent immobilier sans être inscrit au Tableau de l'IPI est une infraction, et les peines qui y sont attachées sont assez lourdes. En effet, les sanctions pénales encourues sont :

1. Une peine de huit jour à trois mois d'emprisonnement et/ ou une amende de 200 francs à 2000 francs ( à multiplier par les centimes additionnels, soit actuellement 200)

2. La fermeture, définitive ou temporaire, totale ou partielle, des locaux utilisé par la personne s'étant rendue coupable de l'infraction.^[5]

Le risque existe aussi de voir une entreprise de courtage immobilier concurrente introduire une action en cessation pour concurrence déloyale et obtenir de ce fait sur base de l'article 95 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce, l'interdiction de poursuivre la collaboration avec les collaborateurs non IPI.

Cette loi prévoit par ailleurs des sanctions pénales et la cessation peut être suivie d'une action civile en réparation du dommage causé par la concurrence qui aurait été jugée déloyale.

---

[1] En l'occurrence la loi du 15 décembre 1970 organisant l'accès à la profession.
^[2] Décret d'Allarde des 2 et 17 mars ... 1791. Ces principes ont été répétés dans le traité de Rome et dans l'art. 6 de la loi spéciale de réforme institutionnelle du 8 août 1980.
^[3] F. SEUTIN, Le statut légal de l'agent immobilier, De Boeck Wesmael, 1995, p 135
^[4] B. LOUVEAUX, La responsabilité de l'agent immobilier, Kluwer, 1997, p 13
ainsi que F. SEUTIN, op.cit., p 134
^[5] En vertu de l'article 10 de la loi du 1^er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services.