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Un droit de préemption pour la région de Bruxelles
Une récente ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale introduit la possibilité pour certains pouvoirs d’exercer un droit de préemption en cas de vente d’un bien immeuble par des personnes. Le Gouvernement de la région doit encore définir les périmètres dans lesquels peut s’exercer ce droit, et par qui.
Après Anvers, après les Communes à facilités, voici que le Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté ce 18 juillet 2002 une Ordonnance relative au droit de préemption en Région bruxelloise. Ce texte a été publié au Moniteur Belge du 17 août 2002.
Autrement dit, toute personne qui vend un immeuble à Bruxelles doit en aviser le ou les pouvoirs titulaires du droit de préemption qui, aux mêmes conditions, pourront se porter acquéreur. On notera immédiatement que cela rend particulièrement difficile les ventes dont le prix est simulé ... Ce droit de préemption nécessite encore un arrêté du Gouvernement régional pour entrer en vigueur. Un arrêté doit également désigner les pouvoirs titulaires du droit de préemption, leurs rangs (la Région elle-même, les Communes, la S.D.R.B., les sociétés de logement social) et doit fixer les périmètre soumis au droit de préemption. Il peut donc y avoir plusieurs pouvoirs titulaires de droit de préemption concurrent dans un même périmètre. Il peut y avoir des quartiers soumis ou libres de droit de préemption dans Bruxelles. Le droit de préemption est exercé dans l'intérêt général, en vue de : - réaliser des équipements d'intérêt collectif et de service public,
- lutter contre l'existence d'immeubles abandonnés et insalubres,
- Sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine,
- réaliser des logements sociaux.
En pratique, toute convention portant sur une aliénation soumise au droit de préemption est irréfragablement réputée conclue sous condition suspensive de non exercice du droit de préemption.
Le notaire chargé de passer l'acte authentique doit notifier, au plus tard deux mois avant la passation de l'acte authentique, copie du compromis à la Régie foncière de la Région de Bruxelles-Capitale. A défaut, le notaire se verra imposer une amende administrative s'élevant à 10.000 €.
Le pouvoir titulaire de droit de préemption doit prendre attitude dans les 2 mois de la notification de ce que le dossier envoyé par le notaire est complet. Cela signifie que le titulaire doit notifier soit sa décision de renonciation, soit sa décision d'exercer son droit aux prix et conditions mentionnés dans le dossier.
L'acceptation par le pouvoir préemptant vaut aliénation. L'acte authentique est dressé dans les quatre mois à compter de l'aliénation. Le transfert de propriété du bien et le paiement n'ont lieu qu'à la signature de l'acte authentique.
Malheur au vendeur qui a rapidement besoin d'argent : les délais sont longs :
- notification du dossier à la régie par le notaire,
- dans les 8 jours, notification de ce que le dossier du notaire est complet ou doit être complété,
- décision dans les 2 mois de la notification de ce que le dossier est complet,
- acte et paiement dans les 4 mois.
Le droit de préemption est pareillement valable pour les ventes publiques. Par contre, les opérations suivantes sont exclues du droit de préemption :
- les cessions de droits indivis entre indivisaires et les partages,
- les aliénations entre conjoints ou cohabitants ainsi qu'entre parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus,
- les ventes de biens immobiliers neufs,
- les échanges avec ou sans soulte,
- les ventes à l'expiration d'un leasing,
- les transmissions d'immeubles par fusion, scission, liquidation de société, ainsi que la vente à une société familiale,
- les aliénations dans les trois ans de la délivrance d'un certificat ou d'un permis d'urbanisme.
Que se passe t'il si le droit de préemption n'est pas respecté par les parties ? Le pouvoir titulaire peut dans un délai d'un an (à dater de l'enregistrement) poursuivre la nullité de la vente.
On notera que les pouvoirs préemptants peuvent procéder à l'expropriation des immeubles repris dans le périmètre concerné, pour les causes d'utilité publique qui ont justifié l'adoption du périmètre.
Pour le calcul de la valeur de l'immeuble exproprié, il n'est pas tenu compte de :
- la plus-value ou de la moins-value qui résulte d'une ou plusieurs interventions d'utilité publique qui ont justifié l'instauration du périmètre soumis au droit de préemption concerné;
- l'augmentation de valeur acquise par ce bien en suite de travaux de modifications effectués en infraction aux dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme.
Un arrêté du Gouvernement régional bruxellois doit encore fixer l'entrée en vigueur de cette réglementation qui ne fera sans doute pas plaisir aux propriétaires bruxellois.
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> Un droit de préemption pour la région de Bruxelles
4 novembre 2006
Vu les inconvénients de ce droit de préemption, n’y a t-il pas des recours contre un arrêté de la région qui établirait ce droit sur mon immeuble, comme on peut s’adresser au collège de l’urbanisme contre un refus de permis de bâtir ? Devant qui et à quelles conditions ?