Droit Fiscalité belge

1. Notion

Afin de prévenir les risques professionnels lors d’éventuelles interventions réalisées sur un bien immobilier, l’arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles impose au propriétaire (maître de l’ouvrage) de faire réaliser un dossier d’intervention ultérieure.

Ce contient « les éléments utiles en matière de sécurité et de santé à prendre en compte lors d'éventuels travaux ultérieurs » et est adapté aux caractéristiques de l'ouvrage.

Ce document est obligatoire sur tous les chantiers où une coordination doit être organisée.

S'il s'agit d'un chantier dont la surface est inférieure  à 500 m², une version simplifiée du dossier d'intervention ultérieure est autorisée.

Le dossier d'intervention ultérieure doit être conservé par le propriétaire.

Il lui appartiendra de transmettre ce dossier aux futurs acquéreurs du bien.

Cette remise devra être inscrite dans l'acte qui confirme la mutation du bien immobilier.

Chaque propriétaire de l’ensemble ou d’une partie d’un immeuble a également pour obligation de mettre un exemplaire du dossier d’intervention ultérieure à la disposition de toute personne pouvant y intervenir en tant que maître d’ouvrage de travaux ultérieurs, par exemple, un locataire.

2. Formalités substantielles

Le dossier d'intervention ultérieure relatif aux ouvrages dont la surface totale est égale ou supérieur  à 500 m² ou qui appartiennent à l’annexe 5 de l'arrêté Royal du 25 janvier 2001 doit contenir:

• les informations relatives aux éléments structurels et essentiels de l’ouvrage;

• les informations relatives à la nature et l’endroit des dangers décelables ou cachés, notamment les conduits utilitaires incorporés;

• les plans qui correspondent effectivement à la réalisation et à la finition;

• les éléments architecturaux, techniques et organisationnels qui concernent la réalisation, la maintenance et l’entretien de l’ouvrage;

• les informations pour les exécutants de travaux ultérieurs prévisibles, notamment la réparation, le remplacement ou le démontage d’installations ou d’éléments de construction;

• la justification pertinente des choix en ce qui concerne entre autres les modes d’exécution, les techniques, les matériaux ou les éléments architecturaux.

• l’identification des matériaux utilisés.

Pour les chantiers dont la surface est inférieure à 500 m² le contenu du dossier d’intervention ultérieure se limite aux informations suivantes :

·         les informations relatives aux éléments structurels et essentiels de l’ouvrage ;

·         les informations relatives à la nature et l’endroit des dangers décelables ou cachés,  notamment les conduits utilitaires incorporés ;

·         les plans qui correspondent effectivement à la réalisation et la finition ;

• l’identification des matériaux utilisés.

Le dossier d’intervention ultérieure sera ouvert par le coordinateur de projet.

Celui-ci est tenu de le compléter et de le remettre en fin de mission au maître de l’ouvrage ou au maître d’œuvre chargé de la conception (Moureau Taymans D’eypernon, H., « Implication de l’Arrêté royal du 3 mai 1999 concernant les chantiers temporaires ou mobiles sur la rédaction des actes de mutation et sur les baux », Rev.not.b., 2001, p. 540).

L’un des deux protagonistes précédents remettra le dossier au coordinateur réalisation qui l’actualisera et l’adaptera en fonction de la réalisation effective des travaux.

Ce dossier sera finalement remis au maître de l’ouvrage (propriétaire, locataire ou encore titulaire d’un droit réel).

Lorsque le chantier est exécuté par un seul entrepreneur le dossier d’intervention ultérieure est établi par le maître de l’ouvrage ou un tiers qu’il désigne (art. 43, AR du 25 janvier 2001).

Il appartient également au maître de l’ouvrage de veiller à l’adaptation du dossier aux éventuelles modifications apportées au projet durant sa réalisation.

3. La problématique de la copropriété

L'arrêté royal du 22 mars 2006 (MB du 12 avril 2006) a modifié arrêté royale du 25 janvier 2001 relatif aux chantiers temporaires ou mobiles.

L’arrêté prévoit une faculté pour les copropriétaires en leur qualité de futurs maîtres de l’ouvrage de confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d’intervention ultérieure ayant trait aux parties de l’ouvrage relevant de la co-propriété forcée (article 49bis de l'arrêté royal du 25 janvier 2001).

Cette possibilité permet d’éviter une abondance de dossiers d’intervention ultérieure individuels pour les parties communes de l’immeuble.

Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité de simplification, il est important que l'association des co-propriétaires décide explicitement de confier les tâches et les obligations qui concernent le dossier d'intervention ultérieure au syndic.

Cette décision doit être enregistrée.

Lorsque les statuts sont fixés pour la première fois après le 30 avril 2006, la décision est reprise directement dans les statuts visés à l’article 577-4, §1^er, du Code Civil.

Par contre, si les statuts ont été établis avant ou à cette date, la décision est consignée dans le procès-verbal de l’assemblée générale de l’association des copropriétaires et ultérieurement transcrite dans les statuts, à l’occasion d’une modification des statuts pour une autre raison.

Le syndic devient dès lors dans cette hypothèse le mandataire de l'association des copropriétaires et supporte la responsabilité pénale visée aux articles 86 et 87 de la loi du 4 août 1996 relative au bien-être des travailleurs lors de l'exécution de leur travail, sans que pour autant l'association des copropriétaires perde la sienne (« Coordination pour chantiers temporaires  ou mobiles- Explication concernant l’arrêté royal du 22 mars 2006 », www. emploi.belgique.be.

4. Transmission du bien immobilier

L'article 48 de l'arrêté royal prévoit que lors de la vente d'un immeuble, le propriétaire antérieur  transmet le dossier d'intervention ultérieure au nouveau propriétaire.

Cette  remise est confirmée dans l'acte de vente.

Par contre, lorsqu'un promoteur immobilier vend des appartements sur plan, l'acte de vente se passe chez le notaire avant l’achèvement du chantier.

A cette date, le dossier d'intervention ultérieure n'est pas encore achevé.

Pour pallier à ce défaut, l’arrêté royal du 25 janvier 2001 prévoit qu’en cas de mutation totale ou partielle d’un ouvrage à un moment où le chantier temporaire ou mobile pour cet ouvrage n’est pas encore terminé, il est mentionné dans l’acte qui confirme la mutation, que la personne qui cède l’ouvrage s’engage à remettre le dossier d’intervention ultérieure au nouveau propriétaire, dès que la réception provisoire, ou à défaut, la réception de l’ouvrage a eu lieu.