Droit Fiscalité belge

Préambule

1.

Il faut remonter aux accords de Kyoto pour comprendre la PEB ou performance énergétique des bâtiments.

La Commission européenne a cherché le moyen de rencontrer les objectifs de maîtrise des dépenses énergétique et le domaine de la construction des bâtiments est évidemment un terrain d’action utile.

La directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002 a introduit la notion de performance énergétique des bâtiments.

Cette directive définit une méthodologie commune de calcul de la performance énergétique intégrée des bâtiments dans la Communauté européenne.

Les Etats membres doivent respecter des normes minimales de performance énergétique des bâtiments neufs, et des bâtiments existants lorsqu'ils font l'objet de travaux de rénovations importants.

Pour les bâtiments neufs et existants, à l’occasion de toute vente ou location, la performance énergétique du bâtiment doit être certifiée au moyen d’un certificat dit de P.E.B.

C’est ce dernier aspect de la réglementation qui nous intéresse ici.

En Région flamande, c’est un décret du 22 décembre 2006 qui transpose la directive. 

Nous examinerons ici les deux arrêtés du Gouvernement flamand qui exécutent ce décret, pour les bâtiments résidentiels et pour les bâtiments non résidentiel.

Pour les bâtiments publics, nous renvoyons nos lecteurs à l‘arrêté du 20 avril 2007 instaurant le certificat de performance énergétique pour les bâtiments publics.

Pour connaître l’intégration P.E.B. au niveau européen, nous renvoyons enfin nos lecteurs vers le site www.buildup.eu.

2.

En Flandre, donc, tout bien immobilier qui sera vendu, ou attribué à un nouveau locataire doit être certifié quant à ses qualités énergétiques.

Cette certification est matérialisée par un certificat de performance énergétique, reprenant le résultat du calcul de l’efficience énergétique totale du bâtiment.

L’intérêt majeur du certificat de performance énergétique est de permettre au futur locataire ou propriétaire de mieux déterminer le coût énergétique d’un bâtiment et dès lors de comparer ce coût avec celui d'autres biens.

En offrant cette possibilité de comparaison, le certificat de performance énergétique apporte plus de transparence au marché de l’immobilier.

Il joue un rôle déterminant dans l’appréciation de la valeur d’un bien.

Insistons d’emblée sur le fait qu’à ce jour (18 janvier 2010), en Région flamande, les obligations de P.E.B. sont définies tant pour les bâtiments résidentiels que non résidentiels, mais elles ne sont déjà en vigueur que pour les bâtiments non résidentiel.

Les bâtiments RESIDENTIELS (arrêté du Gouvernement flamand du 11 janvier  2008)

Le certificat de performance énergétique pour bâtiments résidentiels

3.

Le certificat de performance énergétique pour bâtiments résidentiels reprend le résultat du calcul de l'efficience énergétique totale d'un bâtiment exprimée par un ou plusieurs indicateurs numériques.

Ce certificat a une durée de validité de dix ans, à dater de son établissement. Dés lors si un bien est vendu dans ce délai, un nouveau certificat de performance énergétique ne devra pas être réalisé.

Le certificat de performance énergétique est relatif à une seule unité de logement (résidentiel).

Cela implique, par exemple, que les chambres d’étudiants ne disposant pas de cuisine et de salle de bain ne constituent pas à ce titre une unité de logement. Dans cette hypothèse le certificat de performance énergétique ne devra être réalisé que pour l’ensemble du bâtiment.

4.

En ce qui concerne les parties de bâtiment ayant une affectation non résidentielle et un volume protégé de moins de 800 m³, celles-ci peuvent également être reprises dans le certificat de performance énergétique bâtiments résidentiels.

Cette incorporation n’est cependant possible que pour autant que la quote-part des parties résidentielles de bâtiment soit supérieure à celles des parties non résidentielles de bâtiment.

Cette possibilité exclut les parties de bâtiments ayant une affectation industrielle.

5.

Enfin le certificat de performance énergétique est établi par un expert énergétique type A, c’est-à-dire une personne physique régie par le statut social d'indépendant ou de collaborateur rémunéré d'une personne morale qui établit des certificats de performance énergétique pour des bâtiments résidentiels.

Cet expert utilise le logiciel de certification, mis à disposition par l'Agence Flamande de l'Energie.

Les mentions obligatoires

6.

Plusieurs données doivent être reprises dans le certificat de performance énergétique, il s’agit :

1°  La date à laquelle ce certificat a été établi;

2°  L'identification de l'expert énergétique;

3°  Les données spécifiques du bâtiment (adresse et affectation);

4°  L'expression de la performance énergétique du bâtiment à l'aide du nombre indicatif avec mention des valeurs de référence.

Le nombre indicatif correspond au «  rapport entre, d'une part, la consommation énergétique primaire nécessaire au chauffage, à la production d'eau chaude sanitaire, au refroidissement et à la ventilation d'un bâtiment, et, d'autre part, la surface au sol utile du bâtiment, notamment la somme des superficies brutes des sols de tous les niveaux à l'intérieur du volume protégé du bâtiment, telle que calculée suivant les spécifications établies par l'Agence Flamande de l'Energie »;

5° Le code unique c’est-à-dire le code qui identifie le certificat de performance énergétique bâtiments résidentiels et qui contient  entre autres une identification de la situation du bâtiment et de l'expert énergétique type A;

6° Les recommandations en vue de l'amélioration du rapport coût/efficience de la performance  énergétique du bâtiment.

Transfert du certificat de performance énergétique bâtiments résidentiels en cas de vente et de location.

7.

Depuis le 1^er novembre 2008, tout propriétaire souhaitant mettre en vente un immeuble résidentiel doit disposer d'un certificat de performance énergétique bâtiments résidentiels.

La nécessité de l’existence d’un certificat de performance énergétique pour la vente concerne seulement : « la vente pure et simple de l’ensemble en pleine propriété ».

En cas de vente de l’usufruit ou par exemple d’expropriation ou de donation, aucun certificat ne devra dès lors être établi.

C’est là une différence majeure avec la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne.

Les règlementations de ces Régions visent en effet tant la vente que la constitution de droits réels tels que l’emphytéose, la superficie et l’usufruit (mais pas l’hypothèque).

Le propriétaire devra, à la suite d’une simple demande du candidat-acheteur produire un certificat de performance énergétique valable. En cas de vente du bien, il sera contraint de transférer le certificat à l'acheteur.

8.

Toute personne qui établit un acte de gré à gré relatif à la vente d’un bâtiment résidentiel, doit mentionner s’il existe un certificat de performance énergétique valable et s’il a été porté à la connaissance du vendeur.

Le notaire instrumentant mentionnera également dans l’acte authentique si le certificat de performance énergétique a été mis à la disposition de l’acheteur.

Si le notaire constate lors de la passation de l’acte authentique qu’aucun certificat de performance énergétique valable n’est disponible, il devra en informer immédiatement l’Agence de l’énergie Flamande.

La vente n’est donc pas invalidée pour autant.

9.

Depuis le 1^er janvier 2009, l’obligation de disposer d’un certificat de performance énergétique incombe également au propriétaire qui désire louer un bâtiment résidentiel.

Par la location, il y a lieu d’entendre la location normale, pour autant qu’il s’agisse d’une location pendant une période de plus de deux mois, d’une location commerciale, d’un leasing immobilier et de concessions de bâtiments non-résidentiel.

Ce certificat devra être produit sur simple demande du candidat-locataire.

Si le bail est conclu, le propriétaire du bâtiment transmettra une copie du certificat au locataire.

Enfin, le propriétaire d'un bâtiment résidentiel ou d’une unité de logement disposant d’un certificat de performance énergétique valable au moment de la construction et portant sur l'ensemble du bâtiment ou de l’unité de logement, peut utiliser ce certificat pour satisfaire à son obligation.

L'audit énergétique

10.

L’audit énergétique est une analyse de l'efficacité énergétique d'un bâtiment résidentiel existant. Cette analyse aboutit à un rapport détaillé permettant d'identifier, de quantifier et d'établir les priorités des mesures d'économie d'énergie.

A la différence du certificat de performance énergétique celui-ci n’est pas obligatoire. L’audit énergétique est réalisé à la demande d’un particulier et en concertation avec celui-ci.

L’analyse est réalisée à l'aide d’un logiciel par un expert énergétique type B (art.7).

11.

Avant la réalisation de l’audit, l'expert énergétique type B devra informer le demandeur de la procédure (art.8).

Une fois l'audit énergétique réalisé, l'expert énergétique type B apposera sur la facture ou la note des honoraires la mention suivante : « Expert énergétique agréé par la Région flamande avec le numéro d'agrément (à remplir par l'expert énergétique»

Il est intéressant de remarquer que les dépenses réalisées dans le cadre d’une procédure d’audit peuvent faire l’objet d’une réduction d’impôt.

L'attestation[1] produite par le logiciel d'audit servira à l’établissement de cette réduction (Code des impôts sur les revenus 1992, art. 145-24, alinéa 1er 7°, inséré par la loi du 10 août 2001).

Contrôle sur les formations suivies et les activités des experts énergétiques type A et type B

12.

Il appartient à l'Agence flamande de l'Energie de vérifier si un expert énergétique type A ou type B répond à la condition de formation reprise aux articles 9 et 11 de Arrêté du Gouvernement flamand du 11 janvier  2008.

L'Agence flamande de l'Energie peut également effectuer des contrôles sur la qualité des audits énergétiques et des certificats de performance énergétique.

En cas d'infraction à la réglementation, ou lorsque le certificat de performance énergétique témoigne d'une qualité insuffisante, l'Agence flamande de l'Energie peut, après avoir entendu le propriétaire et l'expert énergétique, retirer le certificat de performance énergétique.

Elle devra à ce titre informer le propriétaire du bâtiment de sa décision par lettre recommandée.

13.

Le propriétaire risque également dans ce cas d’être tenu au paiement d’une amende de 500 à 5.000 €.

Il  pourra cependant former un recours auprès du Ministre dans un délai de trente jours à dater de la notification de la décision de l'Agence flamande de l'Energie. Il pourra également demander d'être entendu.

La décision du Ministre chargé de la politique de l’énergie ou son délégué devra intervenir dans un délai de trente jours à dater de la réception du recours.

 A défaut, le recours est recevable.

Arrêté du Gouvernement flamand du 5 décembre 2008 instaurant le certificat de performance énergétique pour bâtiments NON-RESIDENTIELS[2]

Le certificat de performance énergétique pour bâtiments non-résidentiels

14.

Le certificat de performance énergétique pour les bâtiments non-résidentiels (bureaux, magasin, etc.) est régi par l’arrêté du Gouvernement flamand du 5 décembre 2008.

La date d’entrée en vigueur de cet Arrêté n’est pas encore connue.

Le certificat de performance énergétique pour les bâtiments non-résidentiels doit être établi par un expert énergétique type D, à l’aide d’un logiciel de certification.

L’expert type D est une personne physique agissant en tant qu’indépendant ou de collaborateur rémunéré d’une personne morale qui établit le certificat de performance énergétique pour des bâtiments non-résidentiels.

15.

Au regard de l’Arrêté du Gouvernement flamand du 5 décembre 2008 les bâtiments non-résidentiels sont tous les bâtiments à l’exception :

-          des bâtiments résidentiels,

-          des bâtiments isolés avec une surface au sol utile de moins de 50 m²,

-          des bâtiments temporaires qui en principe sont utilisés pendant moins de deux ans,

-          des bâtiments utilisés pour les cultes et les activités religieuses,

-          des immeubles industriels,

-          des ateliers ou des bâtiments d’une entreprise agricole non destinés au logement;

Les parties du bâtiment avec une affectation résidentielle dont le volume est égal ou inférieur à 800 m³, peuvent être reprises dans le certificat de performance énergétique pour bâtiments non-résidentiels.

Dans cette hypothèse la quote-part des parties non-résidentielles du bâtiment doit être égale ou supérieure à la quote-part des parties résidentielles du bâtiment.

Les mentions obligatoires

16.

Tout comme le certificat de performance énergétique bâtiments résidentiels, celui pour bâtiments non-résidentiels doit comporter les données suivantes :

1°  La date à laquelle le certificat de performance énergétique a été établi;

2°  L’identification de l’expert énergétique;

3°  Les données spécifiques du bâtiment, telles que l’adresse et l’affectation;

4° L’expression de la performance énergétique du bâtiment à l’aide du nombre indicatif avec   mention des valeurs de référence.

5° Le code unique;

6° les recommandations en vue de l’amélioration du rapport coût/efficience de la performance énergétique du bâtiment.

Au même titre que le certificat de performance énergétique pour bâtiments résidentiel ce certificat à une durée de validité de 10 ans à dater de son établissement.

Vente et location de bâtiments non-résidentiels

17.

Tout propriétaire qui désire vendre un bâtiment non-résidentiel doit disposer d’un certificat de performance énergétique valable (art.4).

Il appartient au propriétaire de pouvoir produire ce certificat et ce sur simple demande du candidat-acheteur.

En cas de vente, ce certificat  sera également transféré à l’acheteur.

18.

Le notaire devra  reprendre dans l’acte authentique la déclaration de l’acheteur et du vendeur ou de leurs délégués « si l’acheteur a été informé avant la passation de l’acte authentique de l’existence et du contenu du certificat de performance énergétique pour bâtiments non-résidentiels ».

Le notaire mentionnera également  dans l’acte authentique si le certificat de performance énergétique a été mis à la disposition de l’acheteur.

Il reprendra également la date et le code unique du certificat de performance énergétique pour bâtiments non-résidentiels.

Si le notaire constate lors de la passation de l’acte authentique qu’il n’existe aucun certificat de performance énergétique valable, il devra en informer immédiatement la l'Agence flamande de l'Energie.[3]

19.

Tout propriétaire voulant mettre un bâtiment non-résidentiel en location devra également disposer d’un certificat de performance énergétique pour bâtiments non-résidentiels[4].

Sur simple demande du candidat-locataire, il appartiendra au propriétaire de produire un certificat de performance énergétique valable.

Une copie de ce certificat sera transmise au locataire en cas de conclusion du bail.

Enfin, le propriétaire d’un bâtiment non-résidentiel disposant déjà un certificat de performance énergétique valable au moment de la construction et se rapportant à l’ensemble du bâtiment, pourra utiliser ce certificat de performance énergétique pour satisfaire à son obligation en matière de certificat de performance énergétique.

Agrément en tant qu’expert énergétique type D

20.

Pour pouvoir être agréé en tant qu’expert énergétique type D par la Région flamande, le candidat-expert énergétique répond aux conditions suivantes :

-          Etre titulaire d’une attestation délivrée par l’Agence Flamande de l’Energie;

-          S’engager à respecter la déclaration sur l’honneur pour experts énergétiques type D.

La liste des experts énergétiques type D est publiée sur le site web de l'Agence flamande de l'Energie.

21.

Les fonctionnaires de l'Agence flamande de l'Energie peuvent effectuer les contrôles nécessaires quant au certificat de performance énergétique pour bâtiments non-résidentiels afin de dépister les infractions.

En cas d’infraction à la réglementation, ou lorsque le certificat de performance énergétique témoigne d’une qualité insuffisante, l'Agence flamande de l'Energie peut, après avoir entendu le propriétaire et l’expert énergétique ayant établi le certificat de performance énergétique, retirer le certificat de performance énergétique en question.

22.

L'Agence flamande de l'Energie informe le propriétaire du bâtiment pour lequel le certificat de performance énergétique a été établi, de sa décision par lettre recommandée.

Le propriétaire concerné peut former un recours auprès du Ministre dans un délai de trente jours suivant la notification de la décision de l'Agence flamande de l'Energie. Il peut demander à être entendu.

Le Ministre ou son délégué (le Ministre flamand chargé de la politique de l’énergie) décide dans un délai de trente jours à dater de la réception du recours.

En l’absence de notification dans le délai requis, le recours est réputé recevable.