Droit Fiscalité belge

Le Moniteur Belge du 22 décembre 2009 publie l'arrêté du 3 décembre 2009 du Gouvernement wallon relatif à la certification des bâtiments résidentiels existants.

La directive européenne

C'est une directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002 qui a introduit la notion de performance énergétique des bâtiments.

Cette directive s'inscrit dans la ligne des accords de Kyoto. La directive s'articule sur quatre axes :

-          une méthodologie commune de calcul de la performance énergétique intégrée des bâtiments,

-          les normes minimales de performance énergétique des bâtiments neufs et des bâtiments existants lorsqu'ils font l'objet de travaux de rénovations importants,

-          la certification pour les bâtiments neufs et existants et, dans les bâtiments publics, l'affichage de certificats de performance énergétique.

-          Et, mais cela sort de notre sujet, le contrôle régulier des chaudières et des climatisations dans les bâtiments ainsi que l'évaluation des installations de chauffage de plus de 15 ans.

La méthodologie commune de calcul est censée intégrer les éléments déterminant l'efficacité énergétique des bâtiments, et plus seulement la qualité de son isolation.

Qu'est ce que la performance énergétique d'un bâtiment ? C'est la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation standardisée du bâtiment.

Cela concerne le chauffage, l'eau chaude, la ventilation, l'éclairage, etc.

Le certificat P.E.B. pour les bâtiments existant

Pour les bâtiments existant, on connait le principe : tout bâtiment qui sera vendu, ou attribué à un nouveau locataire doit être certifié quant à ses qualités énergétiques.

Cette certification est matérialisée par un certificat de performance énergétique ou P.E.B., reprenant le résultat du calcul de l'efficience énergétique totale du bâtiment.

Ce certificat a une durée de 10 ans et contient les valeurs de référence qui permettent l'évaluation de la performance énergétique du bâtiment.

Il contient aussi les recommandations qui visent l'amélioration de la performance énergétique.

Le certificat doit être établi par un certificateur agréé ; Il est le résultat, exclusivement, de l'application d'un logiciel mis à disposition par l'administration.

L'intérêt du certificat est de permettre au futur locataire ou à l'acquéreur de mieux déterminer le coût énergétique d'un bâtiment et ainsi de comparer ce coût avec celui d'autres biens.

En offrant cette possibilité de comparaison, le certificat de performance énergétique apporte plus de transparence au marché de l'immobilier. Il joue un rôle déterminant dans l'appréciation de la valeur d'un bien.

Le décret wallon

C'est un décret wallon du 19 avril 2007 qui transpose la directive dans le CWATUP en insérant les 237/1 à 237/39.

Cette règlementation s'appuie sur deux volets :

-          Tout bâtiment neuf (à construire) doit être bâti en respectant les exigences de performance énergétique. Il en va de même de tout bâtiment existant de plus de 1.000 m² qui fait l'objet de travaux importants.

-          Tout bâtiment existant doit faire l'objet d'un certificat de performance énergétique à l'occasion de la location ou de la vente. C'est ce volet quui nous intéresse ici.

Le décret wallon du 19 avril 2007 dispose qu'un arrêté du Gouvernement décidera l'entrée en vigueur de ce régime.

C'est chose faite par l'arrêté du Gouvernement du 3 décembre 2009, pour ce qui concerne les bâtiments existants.

La principale disposition visée est l'article 237/2, § 1, al. 2 et 3 et § 3, du CWATUP. C'est une disposition très importante qui peut être présentée comme suit :

-          Lors de l'établissement d'un acte qui confère un droit personnel de jouissance, et

-          Lors de l'établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d'un droit réel,

Le propriétaire ou le titulaire de droit réel est tenu de faire réaliser le certificat et de disposer du certificat P.E.B.

Ce certificat doit être remis au locataire sur simple demande. Quoique le décret ne le dise pas expressément, le vendeur doit remettre le certificat à l'acquéreur (art. 7.1 de la directive).

Les notions du décret

Qu'est-ce qu'un droit personnel de jouissance ? Un bail résidentiel, de bureau ou commercial, et même un bail à ferme ou un leasing immobilier.

Un droit d'occupation précaire est-il un droit personnel de jouissance ? Nous ne pensons pas car l'article 7.1 de la directive ne parle que de location et un droit précaire ne présente pas la même consistance juridique  qu'une location.

Qu'est ce qu'un acte déclaratif, translatif ou constitutif de droit réel ? Une vente et une donation d'immeuble ainsi que la constitution ou la cession d'un droit d'usufruit, d'emphytéose ou de superficie.

La loi ne vise pas expressément l'acte éteignant un tel droit mais une convention de résiliation est un acte translatif de droit réel.

De même l'article 237/28 exclut l'hypothèque et les actes involontaires ainsi que les actes de partage pour sortir d'une indivision successorale.

Les actes involontaires sont la vente forcée (sur saisie) ou le remembrement de la propriété par décès de l'usufruitier, la résolution ou l'annulation d'un droit réel par décision de justice, ainsi que la réalisation d'une condition résolutoire.

Il est regrettable que le décret n'écarte que la cession de droits indivis par partage successoral.

Qu'en est-il d'un partage de communauté contenant un immeuble entre les époux ? Une modification du régime matrimonial est un acte volontaire qui devrait donc s'accompagner de la réalisation d'un certificat P.E.B., mais une liquidation de communauté après divorce pour désunion irréversible ne nous semble pas un partage volontaire.

Qu'est ce qu'un bâtiment existant ? C'est tout bâtiment résidentiel existant dont la date de l'accusé de réception de la première demande de permis est antérieure au 1^er mai 2010.

Les copropriétés

Le décret permet d'établir une certification commune pour les appartements lorsque le système de chauffage est commun.

Le décret permet aussi de procéder par reprise des données d'un autre appartement qui est similaire.

L'arrêté du Gouvernement précise ces principes. L'association des copropriétaires doit disposer d'un « rapport partiel » relatif aux installations communes (chauffage, panneaux solaires, ventilations, etc.).

Ce rapport partiel est dressé par un certificateur agréé et doit être laissé à la disposition de tout copropriétaire. Pour chaque appartement, le certificat P.E.B. peut être établi en utilisant, d'une part, le rapport partiel et, d'autre part, les données propres aux parties privatives.

Entrée en vigueur

L'importance de l'arrêté du Gouvernement est qu'il fixe l'entrée en vigueur de l'obligation de disposer du certificat P.E.B. lors de la vente d'une maison unifamiliale (donc pas un appartement) au 1^er juin 2010.

Quid d'une maison mixte (familiale et professionnelle) ? L'arrêté ne dit rien à ce propos mais à notre avis une maison reste « unifamiliale » (pour prendre l'expression de l'arrêté) même si une activité professionnelle s'y déploie à côté de l'hébergement de la famille.

Pour les autres opérations (location, usufruit, emphytéose, superficie) l'obligation de disposer du certificat P.E.B. porte sur les opérations réalisées à dater du 1^er juin 2011.

Cela concerne, rappelons-le, les bâtiments existant.

Les autres dispositions de l'arrêté sont entrées en vigueur le 22 décembre 2009.

Les anciens audits énergétiques

Les anciens audits énergétiques du logement valent certificats P.E.B. s'ils ont été réalisés avant le 1^er juin 2010, pour une durée de cinq ans à partir du rapport d'audit.

Nous ne sommes pas certains que cela corresponde bien avec les exigences de la directive qui devait être transposée, rappelons-le, le 4 janvier 2009.

Les intermédiaires et conseillers

L'obligation de disposer du certificat P.E.B. lors d'une vente ou d'une location d'un bâtiment existant pèse sur le propriétaire.

Il n'existe pas, dans la réglementation wallonne, d'obligation spécifique à charge des agents immobiliers ou des notaires, comme en Région de Bruxelles-Capitale.

Ces conseillers supportent donc, en relation avec le certificat P.E.B., l'obligation générale de conseil qui pèse sur eux.

On sait que l'article 6 de la loi organique du notariat oblige le notaire d' « informe(r) toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité. »

A ce titre le notaire doit conseiller le vendeur concernant l'obligation de disposer du certificat P.E.B. 

L'agent immobilier doit pareillement informer son client sur les aspects légaux de son intervention, selon l'article 12 du Code de déontologie.

Contrôle du P.E.B.

Signalons encore que tout certificat P.E.B. doit être envoyé sous forme électronique au Service public de Wallonie, Direction générale opérationnelle Aménagement du Territoire, Logement, Patrimoine et Energie, Département de l'Energie et du Bâtiment durable, Direction du Bâtiment durable (ouf !). Cette administration tient une base de données des certificats et est habilitée à les contrôler.