Droit Fiscalité belge

Il existe un statut fiscal particulier pour les personnes faisant profession d’acheter des immeubles en vue de la revente. Ce statut est limité à la matière des droits d’enregistrement.

Le droit proportionnel sur la vente d’immeuble est limité à 8 % au lieu de 12,5 % (en région de Bruxelles-Capitale). En Région flamande les droits sont limités à 5 % (art. 62 CDE).

On sait que l’article 212 CDE permet de récupérer 36 % (à Bruxelles) des droits payés au taux plein à l’achat, en cas de revente dans les deux ans. Ce délai de deux ans se compte d’acte authentique à acte authentique, mais une condition suspensive peut reporter la prise de cours du délai.

Pour épargner cette opération aux personnes qui font profession d’acheter des immeuble pour les revendre, il est paru expédient de leur permettre d’acheter directement à taux réduit, mais alors sans plus de possibilité de restitution.

Le taux dit des « marchand de biens » n’est pas applicable aux achats réalisés en vente publique car l’article 62 CDE vise la « vente de gré à gré et par acte authentique ».

Pour bénéficier du droit réduit comme professionnel, il faut satisfaire aux conditions suivantes au plus tard au moment du premier achat.

-          Il faut souscrire et déposer une déclaration de profession selon le formulaire mis à disposition par l’administration, dans le bureau d’enregistrement du domicile ou du siège social du professionnel. Le vendeur professionnel établi à l’étranger doit faire agréer un représentant en Belgique. Ce représentant est solidairement responsable des engagements du professionnel étranger envers l’administration.

-          Il faut déposer une garantie (ou consentir une inscription hypothécaire) pour le paiement des droits complémentaires et des amendes si le professionnel ne satisfait pas aux conditions du tarif réduit. La garantie ne peut être inférieure à 5.000 €. L’administration peut à tout moment exiger un complément de garantie car celle-ci doit en permanence rester suffisante pour couvrir le droit de 12,5 % susceptible de devenir exigible. Si le marchand ne constitue pas la demande la garantie complémentaire, le droit ordinaire devient exigible. Une circulaire étend la possibilité de recourir au cautionnement d’une institution de crédit (Circulaire n° 7 –EE/EL035 du 1^er  juillet 1988).

-          L’acte d’acquisition au taux réduit doit mentionner que la transaction intervient sous le régime de la ventes aux personnes faisant profession d'acheter des immeubles en vue de la revente, à peine de quoi le droit ordinaire est perçu sans possibilité de restitution.

Pour conserver le taux réduit comme professionnel, il faut encore répondre à des conditions qui doivent être réalisées après le premier achat.

-          Le professionnel devra avoir aliéné, autrement que par apport en société ou par une vente à un professionnel, chaque bien acquis au taux réduit, au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit la date de l’acte d’achat. A défaut, il sera redevable des droits au taux ordinaire de 12,5 % sans pouvoir en déduire les droits réduits déjà payés de 8 %.

-          Le professionnel devra encore justifier avoir réalisé une « succession de reventes » (le nombre n’est pas précisé) dans la période de cinq ans suivant la déclaration de vendeur professionnel. Le professionnel ne peut prouver cette qualité par une autre manière que la justification d’une succession de revente[1]. A défaut de satisfaire à cete condition, le marchand devient débiteur du complément de droits (4,50 %) et, à titre d’amende, d’une somme égale aux droits complémentaires (4,5 %).

La question se pose de savoir si le professionnel peut éviter le paiement des droits complémentaires en faisant valoir qu’il n’a pu réaliser une succession de reventes par force majeure. La réponse est négative[2].

En revanche, le professionnel pour exercer un recours gracieux auprès de l’administration concernant l’amende égale aux droits complémentaires, selon l’article 9 de l’arrêté du Régent du18 mars 1871. Le professionnel dispose aussi d’un recours judiciaire après contraite (art. 220 CDE). En principe, d’après la jurisprudence de la Cour de cassation[3], le juge ne dispose que d’un contrôle de proprotionnalité, mais pas d’opportunité en sorte qu’il ne peut réduire l’amende sous le minimum réglementaire.  Cela réduit le rôle du juge lorsque l’amende est fixée non pas à une échelle mais à un montant fixe (le droit complémentaire). La jurisprudence de la Cour de cassation n’est cependant pas en phase avec celle de la Cour constitutionnelle qui a tendance à reconnaître au juge en pouvoir de pleine juridiction en matière d’amende fiscale, en sorte que le juge doit pouvoir faire ce que l’administration peut faire.

Il existe enfin des dispositions particulière pour les ventes de biens ruraux (bâtiments et/ou terrains affectés ou destinés à une exploitation agricole), mais cela ne présente pas beaucoup d’intérêt à Bruxelles.

Le taux réduit pour les professionnels a été fixé par l’ordonnance du 20 décembre 2002 de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant un abattement sur la base imposable aux droits d’enregistrement. Cette ordonnance n’a pas seulement instauré cet abattement mais elle a aussi modifié le Code des droits d’enregistrement pour la Région de Bruxelles-Capitale, à dater du 1er janvier 2003, sur le montant de la restitution en cas de revente dans les deux ans.

Cette restitution a été ramenée de 3/5 ou 60 % à 36 % en cas de revente dans les deux ans (art. 212 CDE). La réduction du taux des professionnel s’avérait alors une mesure d’alignement logique. En effet, les revendeurs professionnels avaient auparavant le choix entre le taux de 12,5 % récupérable dans les deux ans à 60 % (soit 5 % réel) ou 5 % non récupérables.

Comme la restitution en cas de revente fut ramenée à 36 % au lieu de 60 %, il devenait nécessaire de porter le taux des professionnels de 5 % à 8 %. En effet, le professionnel peut à présent choisir entre 12,5 % sans abattement mais  récupérable à 36 %, soit 8 % réel, ou 8 % non récupérable s’il opte pour le statut de marchand de biens.

Vu les conditions assez strictes du taux réduit pour les professionnels, et compte tenu des sanctions qui s’y attachent, le choix du professionnel sera simple pour autant qu’il soit convaincu de pouvoire revendre dans les deux ans plutôt que dans les 10 ans.

Il faut encore signaler que le revendeur professionnel doit aussi respecter les conséquences comptables et fiscales de son activité, en matière d’amortissement des biens qu’il acquiert en vue de la revente. Il doit ainsi activer ces biens en classe 3 de son bilan (stock) et non en classe 2 (immobilisations), ce qui le prive de déduire chaque année une dotation aux amortissements. Il ne pourra pas étaler la plus-value réalisée à la revente.

Notons encore que le statut de marchand de biens n’est qu’un régime particulier en matière de droit d’enregistrement. Le professionnel n’est pas tenu d’adopter ce statut, et, en principe, l’obtention de ce statut n’en fait pas nécessairement un professionnel traité fiscalement comme tel. Toutefois, si la personne physique se déclare professionnelle et réalise la condition d’effectuer une succession de reventes dans les cinq ans, elle pourra difficilement soutenir qu’il s’agit d’opérations de gestion normale d’un patrimoine privé. Elle risquera alors la taxation des opération au taux distinct de 33 % (art. 90, 1° et 171, 1°, a) CIR/92) dans le meilleur des cas, voire une taxation au taux progressifs ordinaires comme revenus professionnels.