Droit Fiscalité belge

Opérations soumises au taux de TVA de 6%

1.

Les travaux immobiliers sont en principe soumis au taux ordinaire de 21%.

Cependant, par application I’A.R. n° 20 (rubrique XXXI, tableau A), certaines opérations immobilières sont soumises, moyennant me respect de  conditions déterminées, au taux de TVA de 6%.

L’application du taux réduit de 6% est limitée aux opérations qui réunissent les conditions suivantes :

1. Ces opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

2. Elles doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation (ou un complexe d’habitation,) dont la première occupation remonte à quinze ans au moins et qui, après l’exécution des travaux, est effectivement utilisé, exclusivement ou a titre principal, comme logement privé.

3. Elles doivent être fournies et facturées par un entrepreneur enregistré à un consommateur final.

Une société peut être considérée comme consommateur final lorsqu’elle rénove des immeubles anciens dont elle est propriétaires et ce même si après cette rénovation, elle les vend ou les donne en location (circulaire n° 6 du 22 août 1986, n° 76).

4. La facture délivrée par le prestataire du service, et le double qu’il conserve, doivent, sur la base d’une attestation formelle et précise du client, constater l’existence des différents éléments justificatifs du taux réduit.

Il est important de noter que ce taux réduit ne s’applique pas si un entrepreneur immobilier sous-traite tout ou partie des travaux qui lui ont été confiés par le consommateur final. Dans cette hypothèse la taxe est due au taux de 21% dans les rapports entre cet entrepreneur et son sous-traitant (Actualité Fiscale, Kluwer, n°32, semaine 9 septembre-15 septembre 2009).

Distinction entre travaux de construction et travaux de transformation

2.

L’Arrêté royal n° 20 exclut implicitement  du bénéfice du taux réduit les travaux immobiliers ayant pour objet la construction d’un nouvel immeuble (A.R. n° 20, § 1er, 1°, rubrique XXXI, tableau A).

Au regard de cette interprétation, il apparait que le taux réduit ne s’applique pas à l’érection d’un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou par adjonction horizontale, à un immeuble à appartements préexistant, lorsque ces nouveaux appartements sont susceptibles d’être placés sous le régime de la copropriété forcée et d’être cédés avec application de la TVA (Quest. Orale n° 10991, 28 mars 2006, M. CHABOT, Compte rendu intégral, 28 mars 2006, p. 35).

Dans cette hypothèse le taux de 21% est applicable.

3.

La  « transformation », concerne quant à elle aussi bien la transformation extérieure de l’immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment ou son agrandissement, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes (points 29 à 31 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986).

Cependant, pour l’administration ces travaux doivent s’appuyer de manière significative sur les anciens murs porteurs (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur la structure essentielle du bâtiment existant.

L’administration considère généralement ces conditions comme remplies lorsque plus de la moitié des anciens murs porteurs est conservée après l’exécution des travaux (Actualité Fiscale, Kluwer, n°32, semaine 9 septembre-15 septembre).

Cette condition s’apprécie au cas par cas.

4.

La question du changement d’affectation des bâtiments doit également être étudiée.

En effet, la circulaire 86/006 considère que la transformation d'une grange en maison d’habitation constitue un travail de construction (21%).

Il ressort d'un jugement du tribunal de première instance de Bruges du 27 juin 2005 qu’il s'agit ici également d'une question de fait devant s’apprécier au cas par cas.

Dans le cas d’espèce, le contrôleur de la TVA avait contesté l'application du taux réduit à l'égard des travaux immobiliers transformant une vieille ferme en une « habitation moderne ».

Dans le cadre de ce projet de transformation on observe que:

- trois des quatre murs portants de la maison d'habitation avaient été entièrement maintenus,

- l'étable d'origine et la maison d'habitation avait été reliées entre elles et une partie de la façade de l'étable avait été conservée.

- le plan de construction faisait également apparaître que la structure essentielle des bâtiments initiaux était respectée.

- Les anciens murs portants extérieurs et les murs intérieurs avaient été maintenus, moyennant les travaux de renforcement et d'amélioration nécessaires.

Au regard de ces éléments, le juge considéra que ces agrandissements n’avaient pas acquis une identité propre et que la superficie de la partie conservée de l'habitation n'était pas inférieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation. L’application du taux réduit pouvait dès être réalisée.

5.

L’agrandissement n’est pas visé en tant que tel par l’A.R n° 20.

Selon l’Administration, l’agrandissement peut toutefois être considéré comme une transformation lorsque la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle.

Ceci est notamment le cas Iorsque la superficie de la partie ancienne qui subsiste après I’exécution des travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de I’habitation après Ia réalisation des travaux.

Ces travaux d’agrandissement ne doivent pas avoir pour effet de doubler Ia superficie existant avant le commencement des travaux (Q.P. n° 1117, 9 octobre 2002, M. LETERME, Q.R., Chambre, 2002-2003, n° 153, p. 19612 et Actualité Fiscale, Kluwer, n°32, semaine 9 septembre-15 septembre).

6.

Le calcul de cette superficie ne prend pas en compte les parties anciennes de l’habitation qui n’ont pas été conservées en tant que telles pour le calcul des superficies anciennes (notamment parce qu’elles auraient été démolies).

En revanche, les parties anciennes de l’habitation qui ont été entièrement démolies, mais reconstruites sur cette même surface font partie du calcul des superficies nouvelles.

Il est important de noter que la détermination des superficies après exécution des travaux s’opère sur base de toutes les superficies et non uniquement de la superficie au sol.

7.

Au regard de la différence de traitement existant entre les travaux de transformation et les travaux de construction, il s’impose de prendre en considération les transformations qui seront apportées à chaque bâtiment et leur ampleur (conservation des murs porteurs, superficie,…) afin de déterminer le taux applicable.

Cette appréciation doit également prendre en compte les espaces qui seront destinés à des fins commerciales. Ces espaces seront en effet soumis au taux de 21% et non au taux réduit.

Démolition et reconstruction conjointe de bâtiments d’habitation

8.

La rubrique XXXVII de l’annexe a l’A.R. n°20 prévoit un taux réduit de 6% pour les travaux immobiliers ayant pour objet la « démolition et reconstruction conjointe » d’un bâtiment destiné à être utilisé exclusivement ou à titre principal comme logement privé.

Il s’agit d’une mesure temporaire qui sera d’application jusqu’au 31 décembre 2009. Un projet reconduisant cette mesure jusqu’au 31 décembre 2010 aurait déjà été adopté en Conseil des Ministres.

Les travaux de démolition sont en effet normalement exclus de l’application du taux réduit de TVA sauf lorsqu’il s’agit de travaux de démolition constituant un préalable à des travaux de transformation ou d’amélioration bénéficiant du taux réduit.

L'objectif de cette mesure temporaire est essentiellement de permettre de lutter contre les logements inoccupés et l'insalubrité de certains quartiers.

Cette disposition ne porte pas uniquement sur la construction proprement dite de l’habitation (tel le gros-œuvre fermé), mais porte également sur les travaux de finition ou parachèvement  d’une habitation reconstruite tels que par, exemple, tout ou partie des éléments constitutifs d’une installation de chauffage central.

Il est également important de noter que les livraisons de bâtiments d’habitation et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels sur des bâtiments ainsi reconstruits restent cependant soumises au taux de 21%.

9.

Le bénéfice du taux réduit à la démolition-reconstruction est cependant soumis aux conditions suivantes:

1. Les travaux immobiliers doivent concerner un bâtiment qui, après exécution des travaux, sera utilisé comme habitation privée, soit exclusivement, soit à titre principal.

2. Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur enregistré.

3. Le maître d'ouvrage doit, avant que la taxe ne devienne exigible, réaliser une déclaration à l'office de contrôle de la TVA compétent. Il doit également communiquer les permis d’urbanisme et les contrats d’entreprise.

4. Le maître d'ouvrage doit remettre une copie de la déclaration qu'il a effectuée auprès de l'office de contrôle de la TVA à son entrepreneur.

5. L‘entrepreneur est tenu de conserver la copie de la déclaration que le maître d'ouvrage lui a remise afin de justifier le taux de TVA appliqué aux travaux de démolition-reconstruction.

10.

Il est donc indispensable que le maître de l’ouvrage transmette une copie de cette déclaration à l’entrepreneur.

En ce qui concerne la facture délivrée par l'entrepreneur et le double qu’il conserve, celles-ci doivent sur la base de cette copie, faire mention de l’existence d’éléments qui justifient l’application du taux réduit.

Ces démarches sont importantes étant donné que la preuve de l’application du taux réduit incombe à l’assujetti.

Le taux réduit à 6 % sur une base de 50.000 €

11.

Le taux réduit de la TVA à 6 % est aussi applicable, sur une base d’imposition cumulée de 50.000 HTVA (économie 7.500 €) sur les travaux et autres opérations ayant pour objet la construction d’un bâtiment d’habitation.

Il faut que le bien soit principalement affecté, au logement privé durable du maître de l’ouvrage qui y aura son domicile sans délai.

Les conditions sont les suivantes :

- Facturation par un entrepreneur enregistré.

- Facturation avant la première occupation et du 1^er janvier au 31 décembre 2009.

- Déclaration préalable à l’administration de la destination en habitation.

- Remise d’une copie de la déclaration à l’entrepreneur.

- La facture doit viser le n° de la déclaration.

- Une copie de la facture doit être envoyée au contrôle de la TVA.

La vente de bâtiment neuf destiné à l’habitation bénéficie du même régime.

Quelles sont les conditions ?

- Le vendeur doit préalablement déclarer la destination de logement à son contrôle TVA.

- La déclaration doit être signée par l’acheteur.

- La facture doit constater la destination en logement.

-  La facture doit être envoyée au contrôle TVA

La condition d’habitation doit subsister jusqu’au 31 décembre de la 5^ième année qui suit la première occupation du bâtiment, à peine de devoir restituer l’avantage du taux réduit.

Les travaux de culture, jardinage, clôture, piscine, sauna, tennis ne sont pas visés par le taux réduit, ni les travaux avec fourniture de chauffage, sanitaire ou électricité à un bien vendu avec le taux réduit sur la base limitée à 50.000 €.