Droit Fiscalité belge

La société New Stella exploite un débit de boisson loué à Inbew. Le brasseur Inbew n’est pas proporéitaire mais locataire principal, comme cela arrive fréquemment.

New Stella demande le renouvellement de son bail dans les formes et délais de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Inbew répond en subordonnant ce renouvellement aux conditions auquelles son propre bail sera renouvellé par le propriétaire.

Manifestement New Stella l’a bien compris car elle n’a plus réagi et elle a s'est limitée à appliquer les conditions auxquelles Inbev soumettait le nouveau bail.

Or, malheureusement, en matière de renouvellement, il faut toujours réagir comme le veut la loi.

Selon l’article 18 de la loi sur les baux commerciaux, s’il résulte de la réponse à la demande de renouvellement du bail, que le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, aux charges, ou aux autres modalités du bail, le preneur est tenu, sous peine d'être forclos de son droit au renouvellement,

Ø  soit d’acquiescer à ces nouvelles conditions dans les trente jours de la réponse du bailleur,

Ø  soit, si le désaccord persiste quant à celles-ci, de se pourvoir dans le même délai devant le juge de paix.

Donc, dans les 30 jours de la réponse, le locataire commercial doit accepter ou agir devant le juge de paix.

S’il ne le fait pas, il perd son droit au renouvellement.

Oui, mais s’il accepter tacitement, en ne réagissant pas (cum quiescunt probant) ?

Le tribunal avant considéré que le silence de New Stealla était circonstancié, que l’échange des consentements sur les conditions de renouvellement du bail était parfait et le nouveau contrat, formé.

Mais cela ne suffit pas, dit la Cour de cassation :

« Il ne ressort ni du texte ni de l’esprit de la loi que le silence gardé par le preneur équivaut à un acquiescement aux conditions du bailleur. »

Et la Cour de conclure :

« En considérant sur la base de ces constatations que « le silence de [la défenderesse] était circonstancié, que l’échange des consentements sur les conditions de renouvellement du bail était parfait et le nouveau contrat, formé », le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision. »

Prudence donc. Le locataire commercial doit acquiescer de manière expresse, s’il est d’accord avec les conditions auxquelles le bailleur subordonne le renouvellement.

Cet arrêt est dans la droite ligne des arrêts des 24 janvier et 2 mai 1980 dans lesquels la Cour de cassation a clairement posé que lorsque le preneur s’abstient de toute réponse au bailleur dans les trente jours et ne se pourvoit pas davantage devant le juge de paix, pareille abstention ne constitue pas une acceptation des conditions énoncées par le bailleur mais entraîne, à défaut d’autres éléments dont on puisse déduire une acceptation de ces conditions, forclusion du droit au renouvellement.

Cet arrêt est aussi le prolongement de celui du 3 décembre 2007.

Dans ce dernier arrêt la Cour de cassation avait constaté que l’article 18

ne subordonne à aucune forme l’acceptation par le preneur des conditions énoncées par le bailleur.

Et cet arrêt avait accepté une acceptation verbale :

« Le jugement attaqué, qui admet ainsi que la défenderesse a notifié verbalement à la demanderesse son accord sur les conditions qu'elle indiquait, justifie légalement sa décision de valider le renouvellement du bail à ces conditions. »

Or une acceptation verbale n’est pas une acceptation tacite, c’est un acte exprès.

La preuve de l’acceptation expresse repose sur le locataire.

Voyez notre article [Conditions nouvelles : le locataire commercial doit prouver son acceptation->www.droit-fiscalite-belge.com/article1325.html].