Droit Fiscalité belge

Supposons un permis d’urbanisme obtenu par un promoteur relatif à un site situé à Bruxelles, qu’il faut profondément réhabiliter.

Souvent c’est un permis mixte (permis d’urbanisme et d’environnement de classe I B), car il y a un parking.

Au regard de la situation géographique du bien la législation applicable est le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (COBAT).

Là règles est que le permis est en principe périmé s’il n’est pas mis en œuvre dans les deux ans.

Pour être plus précis, l’article 101 du COBAT stipule que le permis d’urbanisme est périmé si :

-              Dans les deux années suivant sa délivrance, le bénéficiaire n'a pas entamé sa réalisation de façon significative,

-              Ou s’il n’a pas commencé les travaux d’édification du gros œuvre (travaux de l’article 98, § 1er, 1°, 2° et 4° du COBAT),

-              Ou encore s’il n’a pas, le cas échéant, mis en œuvre les charges imposées en application de l’article 100 COBAT.

En ces cas, la péremption s’opère de plein droit. Un constat par les services de l’urbanisme n’est même pas nécessaire.

Le point de départ est la délivrance du permis.

En cas de projet mixte, le permis d’urbanisme est suspendu tant qu'un permis d’environnement définitif n’a pas été obtenu.

Le délai de péremption commence donc à courir à partir de la délivrance du permis d’environnement au titulaire du permis d’urbanisme.

Quand les travaux envisagés visent la construction et la modification de constructions existantes (ce qui est souvent le cas à Bruxelles vu le manque de terrain libre), le promoteur est dans la situation de l’article 98 § 1^er, 1°, 2° et 4° du COBAT.

Il s’agit du permis d’urbanisme autorisant des travaux soit de construction, soit de reconstruction, soit de transformation.

En ce cas, seuls des travaux d’édification du « gros œuvre » peuvent interrompre le délai de péremption, à l’exclusion de « travaux significatifs » seulement (Liège, 10^ième ch., 13 mars 2001, A.P.M., 2001, p. 92 ; Rev. Not. B., 2001, p. 609).

La circonstance que les travaux soient de peu d’importance au regard de l’ensemble des travaux projetés, ne suffit pas pour exclure que les travaux d’édification du gros œuvre ont commencé (Bruxelles 15 mars 1996, Res. Jur. Imm., 1996, p. 72).

La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 3 octobre 1997 (rôle n° C.96.0318.F, www.juridat.be), que la notion de commencement des travaux de gros œuvre ne se confondait pas avec la notion de travaux entamés « de manière significative ».

L’arrêt du ceci :

« Que dans ce cas, il faut, pour que le permis ne soit pas périmé, que les travaux d’édification du gros œuvre aient commencé dans les deux ans (ou les trois ans) de la délivrance du permis ;

Que s’il appartient au juge du fond d’apprécier en fait si ces travaux ont commencé, l’article 87, alinéa 1er, n’exige pas, contrairement à ce que soutient le moyen, que ces travaux aient, dans ce délai, été entamés "de façon significative" ; »

En d’autres termes, il n’existe pas d’appréciation de l’importance des travaux du gros œuvre ; ils doivent seulement avoir commencés (en néerlandais, péremption si « niet met de ruwbouw is begonnen »).

Pour éviter la péremption du permis après deux ans, il sera dès lors nécessaire et suffisant que les travaux d’édification du gros œuvre soient entamés durant cette période.

Il faudra aussi que toute condition imposée lors de la délivrance du permis soit réalisée.

Que faire si ce n’est pas possible ?

Il existe une possibilité de proroger le permis pour une période d’un an.

Cette prorogation est accordée sans que les avis ou les mesures particulières de publicité imposées préalablement à la délivrance du permis ne soient requis.

La demande visant la prorogation ou la reconduction doit intervenir deux mois au moins avant la date d’expiration du permis.

La décision d’octroi d’une demande de prorogation est prise par le collège des bourgmestre et échevins lorsque le permis a été délivré par ce dernier.

Dans les autres cas, la prorogation est accordée par le fonctionnaire délégué.

A défaut de décision de cette autorité au terme du délai de deux ans, la prorogation est réputée accordée.

Selon l’article 3, alinéa 3 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 juillet 1992 relatif à la péremption et à la prorogation des permis d’urbanisme, cette demande de prorogation ne peut être rejetée que moyennant due motivation.

L’autorité refusant la prorogation ne peut en aucun cas remettre en cause l’opportunité du projet.

La demande de prorogation peut également être reconduite annuellement, chaque fois que le demandeur justifie :

-              Qu’il n’a pu mettre en œuvre son permis à la suite d’un cas de force majeure

-              Ou lorsqu’il fait état d'un recours en annulation devant la section d'administration du Conseil d'Etat introduit à l'encontre de son permis et sur lequel il n'a pas encore été statué.

La décision de refus ne peut pas faire l’objet d’un recours auprès du collège de l’urbanisme ou du gouvernement, mais seulement devant Conseil d’état.

Notons finalement qu’il n’est pas fréquent qu’une demande de prorogation du permis soit refusée. En effet, ce refus devra être dûment motivé et ne peut prendre en compte de pures considérations planologiques ou réglementaires (C.E., 1er mars 2005, n°141.416).