Droit Fiscalité belge

L’expropriation est une manière de réaliser un objectif d’urbanisme défini dans un plan.

La Constitution prévoit que l’expropriation suppose une cause d’utilité publique et la reconnaissance d’une juste et préalable indemnité^[1]. 

L’utilité publique (mais pas la nécessité) est présumée lorsque l’expropriation réalise un objectif des plans et règlements obligatoires^[2].

La Région de Bruxelles-Capitale, les Communes y situées peuvent exproprier.

Les organismes d’intérêt public habilité par ordonnance régionale peuvent également exproprier.

Il faut distinguer une phase administrative et, en cas de désaccord, une phase judiciaire.

La phase administrative

Le Gouvernement régional doit d’abord approuver un plan d’expropriation décrivant les propriétés concernées.

Le plan est défini après avertissement individuel aux propriétaires et enquête publique de 30 jours annoncée par affichage.

Les remarques des intéressés, recueillies par l’enquête publiques, sont soumises à la Commission de concertation (et à la Commission régionale si l’expropriation réalise le PRAS).

La Commission émet sont avis dans les 45 jours de l’enquête publique ; si elle ne le fait pas, l’avis et présumé favorable.

Le dossier est envoyé au Gouvernement régional qui se prononce dans les 3 mois. S’il ne le fait pas, le plan est présumé refusé.

Lorsque le plan est approuvé, l’autorité expropriante peut procéder à l’expropriation.

Ce sont en règle les comités d’acquisition d’immeubles institués auprès du Ministre des Finances qui sont chargés de toutes les acquisitions et expropriations d’'immeubles à effectuer pour l’exécution des plans.

Ces comités ainsi que les receveurs des Domaines sont compétents pour procéder à la vente publique ou de gré à gré des immeubles acquis ou expropriés en vertu des plans.

La juste indemnité doit correspondre à la valeur du bien sans que cette valeur puisse être influencée par^[3] :

-          La plus ou moins value conférée au bien par le plan d’affectation du sol,

-          La plus-value conférée au bien par des travaux non couvert par un permis d’urbanisme.

La phase judiciaire

En cas de désaccord et en l’absence d’une « cession amiable », l’autorité expropriante dépose le dossier au greffe du tribunal de première instance^[4] et cite l’exproprié, selon une vieille loi du 17 avril 1835.

Le juge désigne trois experts, de l’accord des parties ou d’office, et rend son jugement sur base des expertises et des arguments des parties.

En pratique, c’est une autre procédure qui est utilisée, à savoir la procédure d’urgence^[5].

C’est donc cette loi de 1962 que nous examinerons plus en détail.

Elle s’applique lorsque « la prise de possession immédiate d’un ou plusieurs immeubles est indispensable pour cause d'utilité publique ».

L’autorité expropriante dépose une requête devant le juge de paix^[6] avec l’arrêté autorisant l’expropriation et les plans.

Le juge de paix désigne l’expert chargé de décrire le bien et fixe la date de comparution à assister à la description du bien.

C’est pour cette date que l’autorité expropriante doit citer l’exproprié en lui notifiant son offre. Dès la citation, l’exproprié doit avertir son locataire de la situation.

Le juge vérifie la régularité de l’expropriation et statue sous les 48 heures de la comparution.

Son jugement est transcrit et vaut mutation de la propriété de l’exproprié  à l’expropriant.

Le jugement fixe, par voie « d’évaluation sommaire », le montant de l’indemnité provisionnelle due que l’autorité expropriante.

Cette indemnité provisoire ne peut être moindre de 90 % de l’offre de  l’autorité expropriante.

La somme est versée à la Caisse des Dépôts et Consignations qui ne libèrera les fonds que sur la preuve de ce que le bien est libre d’hypothèque ou de saisie.  A défaut, c’est sur ordonnance de justice que l’indemnité est versée.

L’expert désigné dépose son rapport sur l’état de l’immeuble exproprié dans les 15 jours de la comparution.

L’autorité expropriante peut demander au juge l’entrée en possession du bien après avoir signifié à l’exproprié le jugement, le certificat de la Caisse et le rapport de l’expert.

Dans les 30 jours de la comparution, l’expert dépose son rapport sur l’évaluation cette fois.

Dans les 30 jours du dépôt de ce rapport, et après avoir entendu les parties et l’expert, le juge fixe l’évaluation provisoire.

Autrement dit, après « l’indemnité provisionnelle », le juge fixe « l’indemnité provisoire ».

Dans le mois de ce jugement l’autorité expropriante doit éventuellement compléter la somme de « l’indemnité provisionnelle ».

Dans les 10 jours de ce versement, l’autorité expropriante adresse à l’exproprié le jugement et le certificat de dépôt à la Caisse.

L’exproprié dispose alors de  2 mois pour introduire une action en révision de l’indemnité devant le tribunal de première instance cette fois.

L’action en révision peut être également fondée sur l’irrégularité de l'expropriation.

Cette procédure est donc à la fois complexe et rapide.

Elle peut compter jusqu’à en effet quatre décisions judiciaires successives :

-          La fixation d’une indemnité provisionnelle par le juge de paix (« évaluation sommaire »),

-          La fixation d’une indemnité « provisoire » définitive par le juge de paix à l’aide de l’expertise,

-          La fixation de l’indemnité « révisée » par le tribunal de première instance,

-          Et l’éventuel appel de la décision de ce tribunal.

Notons enfin que si l’immeuble est loué, la location prend fin le premier jour du mois qui suit le jugement fixant l’indemnité provisoire.

Quant à l’indemnité, elle suit en règle la valeur vénale, fixée par voie de moyenne des points de comparaison que l’expert relève auprès de l’administration de l’enregistrement.

Cette méthode peut être corrigée par la valeur d’avenir si les points de comparaisons ne permettent pas de considérer les évènements d’un futur proche qui auraient pu flatter la valeur du bien.

Le juge peut aussi tenir compte du surcoût de relogement.

En revanche, la valeur de convenance ou d’affection du bien exproprié est plus rarement prise en compte.