Droit Fiscalité belge

Il n’est pas rare qu’un acquéreur, après avoir émis une offre acceptée, demande que la vente soit réalisée avec une autre personne.

Ainsi les parents vont demander que la vente soit finalement réalisée avec leurs enfants, mais à leurs frais.

Ou alors l’acheteur décide de réaliser l’acquisition avec sa société et non plus personnellement.

Cela place le vendeur mais aussi l’agent immobilier dans une situation inconfortable.

Changer d’acheteur est en effet une manœuvre risquée. Elle est fiscalement vue comme une résiliation de la vente suivie d’une nouvelle vente.

Faites le compte, cela signifie trois mutations et autant de fois que le paiement du droit proportionnel de mutation.

La tentation est grande de déchirer le compromis et d’en réaliser un nouveau, non sans traquer et faire disparaître les copies et autres traces de la vente …

Mais cette manière de procéder n’est pas très orthodoxe, on en conviendra.

D’autre part, on ne pense pas spontanément à s’engager comme porte-fort, ou à faire usage de la déclaration de command d’autant que celle-ci est soumise à des conditions sévères.

L’agent immobilier doit donc être attentif et s’inquiéter auprès du candidat acquéreur de ce qu’il entend bien acheter lui-même et non céder le compromis.

Le notaire doit attirer l’attention de ses clients sur les conséquences de leur choix, notamment sur le risque fiscal de la cession de compromis ou de la vente en triangle.

Sont à prohiber les clauses du genre :

-         Agissant en son nom propre ou au nom de toute personne morale ou physique qu’il se réserve de désigner ultérieurement,

-         Agissant pour lui ou pour command ou en qualité de mandataire,

-         Déclarant acquérir pour eux-mêmes ou leurs conjoints ou pour une société à constituer.

Ces techniques sont en réalité des déclarations de command, qui ne respectent pas les conditions de l’article 159, 1°du Code des droits d’enregistrement.

Il existe cependant une situation dans laquelle, un compromis peut être cédé, ou une vente résiliée pour être réalisée avec un tiers, sans le risque liée à la vente en triangle.

C’est lorsque la vente est sous condition suspensive.

Selon l’article 16 CDE, la vente tarifée au droit proportionnel, mais soumise à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe  général (25 €) aussi longtemps que la condition n'est pas accomplie.

On en déduit que, tant que l’opération est soumise à la condition suspensive (pendente conditione), le compromis peut être cédé ou la vente résiliée sans faire l’objet de la perception des droits.

De même le prix de la cession du droit sous condition suspensive n’est pas soumis à la perception des droits.

Seule la dernière transmission sera soumise au droit proportionnel, lorsque la condition se réalisera.

De même, la résiliation de la cession sous condition suspensive peut être opérée, par toutes les parties, sans conséquences fiscales.

Mais il faut respecter certaines conditions :

1.    Il doit s’agir d’une vraie condition, à savoir :

-        Un évènement futur et incertain,

-        Un évènement extérieur au contrat (pas une obligation pesant sur une partie comme le dépôt d’une garantie ou le paiement d’un acompte par exemple),

-        Un évènement possible et qui ne soit pas contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs,

-        Un évènement qui ne soit pas entièrement au pouvoir de l’une des parties,

-        Un évènement dont dépend l’exécution de la vente, pas un évènement qui la retarde simplement (c’est la différence entre la condition et le terme).

2.    L’opération (cession ou résiliation du compromis) doit intervenir avant la réalisation de la condition.

3.    L’opération doit pouvoir être prouvée à l’administration et avoir une date certaine.

4.    Toutes les parties intéressées doivent participer à l’opération.

Qu’en conclure ?

Qu’une condition suspensive (non encore réalisée) est une chose bien utile.

Certes, la condition fragilise la vente. Mais elle permet aussi de régler des incidents de la vente qui, autrement, présenteraient des risques fiscaux.

L’agent immobilier ou le notaire ne doit pas nécessairement décourager l’insertion d’une (vraie) condition suspensive dans le compromis ou dans l’offre.

Par exemple, si des personnes âgées achètent un bien et se ravisent par la suite, voulant acheter au nom de leurs enfants, cela peut encore être réglé si la condition est pendante.

Notons enfin qu’en Région flamande, les règles en matière de résiliation ou d’annulation d’une vente non encore authentifiée sont plus souples.

Nous en avons parlé dans un autre article [->www.droit-fiscalite-belge.com/article1346.html].