Droit Fiscalité belge

Le 23 novembre 2007, le Parlement flamand a adopté un décret soumettant à un droit fixe spécifique de 10 € la résolution ou l’annulation conventionnelle d’une vente immobilière.

Ce décret du 23 novembre 2007 a été publié au Moniteur Belge du 3 janvier 2008 et entre en vigueur le … 1^er novembre 2007.

Pour mesurer l’importance de ce décret flamand, voyons quelles sont les règles qui s’appliquent en la matière à Bruxelles et en Wallonie.

L’acte de vente d’un immeuble doit être présenté à l’enregistrement au droit proportionnel.

Si les parties changent d’avis et annulent l’opération, ceci est vu comme une contre mutation, qui doit elle aussi être soumise à l’enregistrement.

Il en va de même de la situation où une partie, confrontée à l’inexécution patente de l’autre partie, résilie la convention.

En réalité, les droits sont seulement restituables, ce qui implique qu’ils soient d’abord payés…

Et encore, la restitution n’a lieu qu’en cas d’annulation prononcée par le tribunal (pas une annulation de convenance), ou en cas de résolution judiciaire pour autant que l’action en résolution soit introduite en justice dans l’année du compromis.

Ce système lourd et dangereux rend extrêmement délicat la gestion des incidents dans les ventes immobilières.

La Flandre a adopté un système plus réaliste. Comme, comment les choses vont-elles à présent se passer ?

La convention transférant la propriété d’un bien immeuble est évidemment toujours soumise au droit proportionnel qui est en Flandre de 10 %.

Mais, si les parties résilient cette convention (art. 1134 alinéa 2 du Code civil) ou l’annulent, le droit proportionnel de 10 % est exempté et remplacé par un droit fixe de 10 €.

Il faut pour cela :

-       Que la vente n’ait pas encore été reçue dans un acte authentique, auquel cas les droit peuvent être restitués dans le respect des conditions de l’article 209 CDE ;

-       Que le compromis et l’avenant de résiliation ou d’annulation ou de constatation de la réalisation de la condition résolutoire, soient présentés ensemble à l’enregistrement au droit fixe spécial de 10 € ;

-       Que cet avenant soit conclu par toute les parties au compromis ;

-       Que cette présentation des conventions « ensemble » intervienne dans le fameux délai de 4 mois.

Ce nouveau régime s’applique à la vente, l’échange ou à toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles.

Il ne s’applique pas :

-       A l’apport par une personne physique d’une habitation dans une société belge ;

-       A une opération réalisée par un marchand de bien au tarif spécial de 5 % (oui, en Flandre et en Wallonie c’est 5 % et non 8 % comme à Bruxelles).

Mais si le compromis a été enregistré (auquel cas il n’est pas question d’exemption) ?

Tout d’abord, l’avenant de dissolution (résiliation, annulation ou  réalisation de la condition résolutoire) peut être enregistré au droit fixe de 10 € pour autant :

-       Que le compromis n’ait pas été reçu dans un acte authentique ;

-       Que l’avenant de dissolution date de moins d’un an du compromis enregistré.

Et pour récupérer les droits payés sur le compromis ?

-       Les droits proportionnels sont restitués si la demande de restitution est accompagnée de l’avenant de dissolution qui date de moins d’un an du compromis ;

-       Si le compromis n’a pas été reçu dans un acte authentique.

Quid si la dissolution est judiciaire ? 

En cas de résolution judiciaire (dissolution pour faute dans l’exécution), les droits proportionnels perçus sont également restitués si la demande en justice a été introduite dans l’année.

En cas d’annulation judiciaire, les droits proportionnels perçus sont également restitués de même que si l’acte a été déclaré faux.

Rappelons que le nouveau régime suppose que l’acte authentique ne soit pas encore passé.

Cela signifie que dans les ventes de biens en Flandre, notaires et agents immobiliers doivent attirer l’attention de leurs clients en ce sens : si un problème risque de survenir, il est plus commode de le régler de manière amiablement et fiscalement avantageuse, quitte à résilier la vente, que de passer l’acte et devoir procéder.

Signalons encore que le décret fait passer de un jour à cinq jours le délai d’enregistrement de la déclaration de command.

On sait que selon l’article 159 CDE la déclaration de command est uniquement soumise au droit fixe général, si elle est notifiée par exploit d’huissier ou présentée à l’enregistrement au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication ou du contrat.

Sinon, la déclaration de command est considérée comme une revente (sauf en matière d’adjudication publique).

Cette modification est salutaire, elle aussi, car le délai était inutilement court.

Ces modifications vont donc dans le bon sens.

A une époque où l’on parle beaucoup de régionalisation, reconnaissons  que ce phénomène permet à une Région de développer librement une bonne idée, et incite les autres Régions à copier ces bonnes idées …

Et reconnaissons aussi qu’en matière de droits d’enregistrement et de succession, la Flandre a déjà eu de bien bonnes initiatives.

Certaines, comme celles qui précèdent, doivent être d’urgence copiées par Bruxelles et la Wallonie. 

Il n’y a aucune honte à s’inspirer des choses positives !