Droit Fiscalité belge

Une copropriété rend des services aux copropriétaires, comme des soins infirmiers, des repas, etc.

Cette organisation avait été prévue dans un règlement de copropriété datant de 1969, avant la loi du 30 juin 1994 entrée en vigueur le 1^er août 1995.

On sait qu’à présent, une copropriété « ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis » (art. 577-5, § 3 du Code civil).

Cette disposition est impérative (art. 577-14).

Mais l’acte de base n’avait pas été adapté à la loi de 1994 et la copropriété avait continué à fonctionner comme auparavant.

Une copropriétaire décède et son appartement reste vide pendant 18 mois.

On s’en doute, les services en question ne sont plus délivrés par la copropriété pendant cette période.

La fille de la défunte copropriétaire conteste donc la répartition des frais de copropriété la concernant, frais comportant le coût des services en question.

Elle estime que la disposition du règlement de copropriété visant les frais de fonctionnement de personnel pour des services aux personnes résidant dans l’immeuble, est caduque.

Mais l’héritière est poursuivie en paiement de sa part des frais et elle est condamnée en première instance. Le jugement est confirmé par la Cour d’appel de Liège.

Les juges d’appel relèvent qu’elle disposait d’une action en nullité de la décision de l’assemblée des copropriétaires selon l’article 577-9, § 2 du Code civil.

N’ayant pas exercé ce droit dans le délai, dit la Cour, l’héritière est privée du droit de contester la décision lui portant en compte sa quote-part des frais de  fonctionnement.

L’héritière forme alors un pourvoi en cassation.

Elle soutient qu’elle pouvait opposer le caractère illégal de l’acte de base indépendamment de l’action en nullité des décisions de l’assemblée des copropriétaires.

Il convient en effet, dit le pourvoi, d’opérer une distinction entre les décisions de l’assemblée générale et les statuts de la copropriété vu le caractère impératif de la nullité invoquée.

Le pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation considère que l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit faire l’objet d’une action en nullité dans le délai de trois mois, même lorsque l’irrégularité procède de la violation dans l’acte de base ou le règlement de copropriété d’une disposition impérative de la loi.

Voici les attendus de l’arrêt :

« L’article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1er, que tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale et, en son alinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l’intéressé a pris connaissance de la décision.

Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquer l’irrégularité d’une décision de l’assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois qu’elle prévoit même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d’une disposition de l’acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi.

L’arrêt constate que le litige a pour objet l’obligation pour la demanderesse, qui a été propriétaire d’un appartement dans la résidence «Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement durant une partie des années 1999 et 2000, que le décompte des sommes litigieuses a été établi conformément à l’article 22 du règlement de copropriété et que la demanderesse conteste être redevable desdites sommes au motif que cet article doit être annulé comme contraire à l’article 577-5, § 3, dudit code.

L’arrêt, qui considère que la demanderesse est déchue du droit de contester les provisions qui lui sont réclamées dès lors qu’elle n’a pas agi en annulation des décisions de l’assemblée générale qui les ont fixées dans les trois mois de la connaissance qu’elle en a eu, justifie légalement sa décision.

Le moyen ne peut être accueilli. »

Cass., 4 février 2008, 3^ième chambre, rôle n° C.06.0348.F, www.juridat.be