Droit Fiscalité belge

Le locataire commercial a droit au renouvellement de son bail pour autant qu’il le demande dans le délai et dans les formes (art. 14).

Le bailleur peut refuser en invoquant l’une des conditions de l’article 16, I, 1° à 4° ; il peut aussi notifier l’offre d’un tiers ou encore subordonner le renouvellement à des conditions différentes.

Par exemple à un loyer plus important.

Dans ce dernier cas, le locataire doit accepter dans les 30 jours ou en cas de refus saisir le juge de paix dans le même délai (art. 18) à peine de forclusion, dit la loi.

Le juge statue en équité ; si le désaccord sur les conditions nouvelles du bail porte sur le loyer, le juge désigne en général un expert qui donne un avis sur la moyenne des loyers pour des biens de même acabit.

Donc, en cas de désaccord, le locataire doit saisir le juge dans les 30 jours. S’il ne le fait pas, il est déchu de son droit au renouvellement.

Mais en cas d’accord, le locataire doit le faire savoir au bailleur dans le même délai de 30 jours. S’il ne le fait pas, il est pareillement déchu de son droit au renouvellement.

Comment doit-il le faire savoir ?

Dans un arrêt du 3 décembre 2007, la Cour de cassation a reconnu qu’aucune exigence de forme n’était requise pour ce faire.

Dans cette affaire, la Brasserie Inbev était le locataire principal. Elle avait elle-même demandé le renouvellement, s’était vue notifier des conditions différentes et avait demandé l’arbitrage du juge de paix.

Mais le sous-locataire avait lui-aussi demandé le renouvellement à la Brasserie.

Celle-ci lui avait fatalement notifié qu’elle subordonnait son accord aux conditions qui seraient arbitrées en amont, dans sa relation avec le propriétaire.

Ce cas de figure est assez habituel. La Brasserie sous-loue le café pratiquement aux même conditions et ne veut évidemment pas devoir payer plus qu’elle ne reçoit.

Or le sous-locataire n’avait pas jugé bon de réagir à cette notification.

Le tribunal de commerce de Bruxelles avait considéré qu’il existait en l’espèce des présomptions indiquant certainement que le sous-locataire avait marqué son accord sur cette manière de faire.

En conséquence, le tribunal a débouté la Brasserie qui soutenait que son locataire était forclos de sa demande de renouvellement.

La Brasserie a formé un pourvoi visant notamment la violation des articles 14 et 18 de la loi sur les baux commerciaux.

Son pourvoi est cependant rejeté par la Cour de cassation qui confirme que :

«  Cette disposition (art. 18) ne subordonne à aucune forme l'acceptation par le preneur des conditions énoncées par le bailleur. »

Cette jurisprudence valide-t-elle la thèse de l’acceptation tacite à défaut de réaction ?

Nous ne le pensons pas et, en tout cas, ce serait fort imprudent de le penser.

En effet l’arrêt retient que le tribunal a constaté une acceptation verbale :

« Le jugement attaqué, qui admet ainsi que la défenderesse a notifié verbalement à la demanderesse son accord sur les conditions qu'elle indiquait, justifie légalement sa décision de valider le renouvellement du bail à ces conditions. »

Or une acceptation verbale est plus qu’une acceptation tacite, c’est un acte exprès.

Enfin, cet arrêt est-il une évolution par rapport à la jurisprudence ?

Nous ne le pensons pas non plus.

Dans ses arrêts des 24 janvier et 2 mai 1980, la Cour a clairement posé que lorsque le preneur s’abstient de toute réponse au bailleur dans les trente jours et ne se pourvoit pas davantage devant le juge de paix, pareille abstention ne constitue pas une acceptation des conditions énoncées par le bailleur mais entraîne, à défaut d’autres éléments dont on puisse déduire une acceptation de ces conditions, forclusion du droit au renouvellement.

Il faut donc démontrer une acceptation des conditions nouvelles imposées par le bailleur. La jurisprudence reste constante.

Mais il est clair à présent que la preuve est libre pour ce faire.

Cass., 3 décembre 2007, troisième chambre, n° C.07.0003.F, www.juridat.be.