Droit Fiscalité belge

Dans le bail commercial, l’indemnité due au locataire évincé à la suite du refus de renouvellement de son bail, est en principe forfaitaire.

On sait qu’indépendamment de l’offre d’un tiers, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour 4 motifs (art. 16, I, 1° à 4°) :

1.      Pour occupation personnelle,

2.      Pour affecter l’immeuble à une destination non commerciale,

3.      Pour démolir et reconstruire l’immeuble,

4.      Pour manquements graves du preneur.

En dehors de ces motifs, le bailleur doit payer une indemnité au locataire évincé, de 3 ans de loyer.

Mais c’est un minimum ; cette indemnité sera majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice.

En cas de refus motivé par l’un des 4 motifs de l’article 16, l’indemnité est de 0 à 2 ans de loyer, à savoir :

-          Occupation personnelle et commerce similaire : 2 ans,

-          Occupation personnelle et commerce non similaire : néant.

-          Affecter l’immeuble à une destination non commerciale : 1 an,

-          Démolition et reconstruction de l’immeuble : 1 an,

-          Pour démolition et reconstruction imposée par vétusté : néant,

-          Pour manquements graves du preneur : néant.

Cependant, même en cas de refus de renouvellement motivé, l’indemnité n’est pas forcément de 1 ou 2 ans ; elle peut être supérieure.

C’est l’indemnité sanction de 3 ans (art. 25 alinéa 1, 3°).

Dans quels cas cette indemnité sanction de 3 ans est-elle due ?

-          Si le bailleur ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins, le motif pour lequel il a évincé le preneur.

-          Si le bailleur ou le nouveau preneur ouvrent un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de 2 ans, sans en avoir donné connaissance au locataire sortant lors de son éviction.

Le bailleur n’échappe à cette indemnité sanction de 3 ans que s’il peut justifier d’un motif grave.

De plus, cette indemnité de 3 ans est elle aussi un minimum.

Elle peut être « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25 alinéa 1, 3° et 6°).

Ce n’est pas tout.

L’indemnité prévue par la loi en cas d’éviction peut aussi être majorée, même si le bailleur a respecté les conditions du refus de renouvellement.

Il s’agit des cas où le bailleur ou un autre preneur exerce dans les lieux un commerce similaire (art. 25 alinéa 4).

En ce cas, le locataire évincé peut demander au juge une réparation supérieure si l’indemnité apparaît manifestement insuffisante, en raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction (25 alinéa 1, 2° et 5°).

Cette indemnité doit être exclue lorsqu’il s’agit de l’indemnité dont question ci-avant, de 3 ans et plus si nécessaire (Cass., 13 décembre 1991, Bull. 1992, n°201).

La possibilité de majoration de l’article 25 alinéa 4 est équilibrée par une mesure similaire en faveur du bailleur.

Celui-ci peut, de son côté, demander au juge de réduire l’indemnité si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.

Comme on l’a vu, la base de calcul est le dernier loyer.

Mais il faudra en déduire les loyers rapportés par des sous-locations.

En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l’indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.

L’indemnité constitue une protection contre la perte du fonds de commerce.

C’est ainsi que, si le bailleur est propriétaire du fonds de commerce également loué, il n’y a lieu à indemnité que si le locataire a conféré une plus-value d’au moins 15 % au fonds de commerce.

Il faut agir sans retard : l’action en indemnisation doit être formée dans l’année.

Au moins faut-il dans ce délai introduire la requête en conciliation qui doit être suivie d’une citation en paiement dans les 30 jours du P.V. de non conciliation.

Les jugements en la matière sont de plein droit exécutoires.

Repères sur l’indemnité au-delà du forfait : La Haye et Vankerckhove, Le louage de chose, t. II, Les baux commerciaux, n°1912 ; Gérard, « Objet et nature de l’indemnité d’éviction prévue par l’article 16, IV, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux », note sous Cass., 8 février 1968, RCJB 1970, p.372 et s., spéc. n°11, p.382 ; Van Rijn et Heenen, Principes de droit commercial, t. I, 2ème éd., n°483 ; Matthijs, « Baux commerciaux : l’indemnité d’éviction, conséquence de la perte du fonds de commerce et non du droit de bail », J.J.P. 1985, p.106 ; Cass., 24 mars 1966, RCJB 1969, et la note David-Constant, « L’indemnité d’éviction, mode de protection en matière de bail commercial », p.111 et s. ; Cass., 7 octobre 1971, J.T. 1972, p.117 ; Simont et De Gavre, « Examen de jurisprudence – Contrats spéciaux », RCJB 1985, n°123, p.339 ; Cass., 12 novembre 1982, Bull. 1983, n°160 ; Cass., 20 septembre 2001, Pas. 2001, n°480 ; Cass., 4 décembre 1975, Bull. 1976, p.415).