Droit Fiscalité belge

Un arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2006 nous donne l’occasion d’aborder la sanction de l’inobservation d’un droit de  préemption.

AEG a vendu un complexe immobilier à Woluwe Corner par acte sous seing privé du 8 avril 1997.

Dans ce complexe se trouve notamment un lot n° 2.

Dans un acte du 5 janvier 1982, AEG avait accordé à Delacre un droit de préférence sur ce lot n° 2.

Multimas a été subrogée à Delacre dans ce droit de préférence.

Lors de la vente du complexe immobilier le 8 avril 1997, les parties Woluwe Corner et AEG avaient connaissance de droit de préférence de Multimas.

Woluwe Corner et AEG ont convenu un prix exorbitant pour le lot n° 2, spéculant sur l’abandon par Multimas de son droit de préférence.

Dans ce comportement, la Cour d’appel de Bruxelles a vu une violation par le vendeur AEG de son obligation découlant du droit de préemption.

Les juges d’appel ont aussi considéré que l’acheteur Woluwe Corner savait et devait savoir que ce droit existait de sorte qu’elle avait participé à cette violation.

La Cour d’appel de Bruxelles a donc annulé l’intégralité de la vente du complexe comprenant le lot n° 2, pour permettre à Multimas d’exercer son droit de préemption en nature sur ledit lot n° 2.

Que dit la Cour de cassation ?

En principe, dit-elle, l’inexécution d’un droit de préemption par le vendeur n’aboutit pas à l’annulation de la vente intervenue au mépris de ce droit de préemption.

Seuls des dommages et intérêts sont dus.

En revanche, si la responsabilité de l’acheteur est retenue du chef de tierce complicité de l’inexécution contractuelle par le vendeur, et si ce vendeur est à la cause, le juge peut prononcer l’annulation de la vente à titre de réparation du dommage subi par le bénéficiaire du droit de préemption.

On notera que la Cour d’appel avait d’un même contexte ordonné au vendeur d’offrir en vente le lot n° 2 à Multimas, bénéficiaire du droit de préemption, à un prix considéré comme la valeur réelle de ce lot, dans la totalité du prix de vente.

La deuxième branche du second moyen reprochait aux juges d’appel d’avoir ordonné de présenter à la vente le lot n° 2 sur quoi portait le droit de préemption, alors même que c’était l’ensemble du complexe immobilier qui était vendu et pas seulement ce lot.

Ce faisant, reconnut toutefois la Cour de cassation, les juges d’appel n’ont pas méconnu la portée du droit de préemption ni l’autorité attachée à l’acte du 5 janvier 1982.

Mais la Cour de cassation a dit également qu’à cette occasion les juges d’appel n’ont pas davantage méconnu les articles 1142 et 1145 du Code civil.

Le pourvoi faisait ici allusion à la jurisprudence française.

Ces dispositions prévoient que l’inexécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages en intérêts.

Et effectivement, la Cour de cassation française se base sur l’article 1142 du Code civil pour justifier sa réticence à forcer la vente au bénéficiaire du droit de préemption violé, à titre de réparation en nature au lieu d’une réparation en argent.

La Cour de cassation française considère que l’on ne peut forcer le vendeur à vendre à une personne à qui il n’a, justement, pas voulu céder son bien (Cass. fr. com. 27 mai 1986, R.T.D.Civ. 1987, p. 90 et les observations de J. Mestre ; Cass. fr. civ. 30 avril 1997, R.T.D.Civ. 1997, p. 673 et les observations de M. Jourdain et p. 685 avec les observations de M. Gautier).

Manifestement la Cour de cassation belge ne suit pas la Cour de cassation française, et elle a raison.

En effet, en concédant un droit de préemption, le vendeur a au contraire marqué son accord pour vendre au bénéficiaire, à certaines conditions.

Si le bénéficiaire exerce le droit de préemption, il y a vente en exécution de la clause accordant un droit de préférence.

Il n’est donc pas question de forcer ou non une partie à vendre, mais seulement d’exécuter l’accord prévoyant cette vente.

Ceux que le sujet intéresse trouveront une étude récente et exhaustive dans la contribution de Mesdames M. Vanwijck-Alexandre et St. Bar, Le pacte de préférence ou le droit de conclure par priorité, in Le processus de formation des contrats, Commission Université-Palais Liège, n° 09/2004, Vol. 72, Larcier 2004, p. 137 à 187.

Avant de citer les attendus dans la langue de l’arrêt, terminons en relevant encore la réponse de la Cour à la première branche du premier moyen.

Le droit de préemption était accordé « à peine de dommages et intérêt. »

Une pareille clause, avait dit la Cour d’appel, n’exclut pas que le bénéficiaire puisse poursuivre la réparation en nature par l’annulation de la vente, car la clause ne signifie pas que le bénéficiaire ait expressément renoncé à cette forme de réparation.

En disant cela, pose la Cour de cassation, la Cour d’appel n’a nullement violé la foi due à la convention.

Voici enfin les attendus de la Cour de cassation :

“          Eerste middel

Eerste onderdeel

1. De appelrechters oordelen dat "de zinsnede 'op straffe van schadevergoeding' er op zich niet aan in de weg (staat) dat (de eerste verweerster) via de nietigverklaring het herstel in natura kan nastreven, aangezien hieraan niet uitdrukkelijk werd verzaakt". Zij geven aldus van de overeenkomst een uitlegging die met de bewoordingen ervan niet onverenigbaar is en miskennen aldus de bewijskracht niet ervan.

2. Zij miskennen evenmin de verbindende kracht ervan, maar beoordelen de rechtsgevolgen van deze overeenkomst op grond van de uitlegging die ze eraan geven.

3. Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

Tweede onderdeel

4. Het niet nakomen van een voorkeurrecht door de verkoper, heeft in beginsel, niet de nietigheid tot gevolg van de koopovereenkomst die in weerwil van dit voorkeurrecht werd gesloten. Indien de koper aansprakelijkheid oploopt wegens derde-medeplichtigheid aan de contractbreuk van de verkoper, kan de rechter wanneer ook de verkoper in het geding is betrokken de nietigheid van de overeenkomst uitspreken als vorm van herstel van de schade van de begunstigde van het voorkeurrecht ten gevolge van deze derde-medeplichtigheid aan de contractbreuk van de verkoper.

5. De appelrechters stellen vast dat:

- de tweede verweerster bij onderhandse overeenkomst van 8 april 1997 een complex van onroerende goederen gelegen te Vilvoorde, waaronder een lot 2, verkocht aan de NV Robelco die optrad voor rekening van de eiseres;

- de tweede verweerster in een akte van 5 januari 1982 aan de NV Delacre met betrekking tot dit lot 2 een recht van voorkeur had verleend;

- de eerste verweerster in het voorkeurrecht van de NV Delacre werd gesubrogeerd;

- de partijen bij de overeenkomst van 8 april 1997 kennis hadden van het voorkeurrecht van de eerste verweerster;

- de tweede verweerster en de eiseres hebben afgesproken om het lot 2 tegen een "niet realistische en fel overdreven prijs" aan te bieden aan de eerste verweerster "in de hoop en zelfs de wetenschap dat (de eerste verweerster) hierop niet zou ingaan".

De appelrechters oordelen dat de tweede verweerster het voorkeurrecht van eerste verweerster "op schuldige wijze heeft miskend, dat (eiseres) op de hoogte was en moest zijn van het bestaan van dit recht, en dat deze laatste aan de schending ervan heeft deelgenomen of minstens actief meegewerkt". Zij oordelen verder dat de vordering tot nietigverklaring van de overeenkomst ertoe strekt om eerste verweerster "in de gelegenheid (te stellen) om haar voorkeurrecht vooralsnog in natura te kunnen uitoefenen" en dat aangezien er tussen de eiseres en de tweede verweerster geen afzonderlijke koop van lot 2 werd gesloten, noch een prijs werd bepaald, de nietigheid noodzakelijk moet worden uitgesproken "van de integrale verkoopovereenkomst zoals zij werd opgenomen in voormelde notariële verkoopakte".

Door aldus te oordelen stellen de appelrechters de rechtsgrond vast waarop zij de vernietiging van de verkoopovereenkomst laten steunen, waardoor het Hof de wettigheid van de beslissing kan toetsen en verantwoorden zij hun beslissing naar recht.

6. Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

Derde onderdeel

7. De appelrechters oordelen dat "brutaal winstbejag en kwaadwilligheid (niet) wordt aangetoond in hoofde van (de eerste verweerster)" en dat aangezien er geen afzonderlijke koop van lot 2 werd gesloten, noch de prijs werd bepaald, aan de eerste verweerster "niet ten kwade (kan) worden geduid dat zij de nietigverklaring vordert van de gehele verkoop, aangezien het haar niet mogelijk is deze eis enkel in te stellen voor lot 2".

De appelrechters verwerpen en beantwoorden aldus het bedoelde verweer.

8. Het onderdeel mist feitelijke grondslag.

Tweede middel

            Eerste onderdeel

9. De appelrechters beslissen dat de tweede verweerster gehouden is het lot 2 te koop aan te bieden aan de eerste verweerster voor de prijs van 87.842,26 euro.

Hiervoor steunen de appelrechters niet op de nietigverklaarde verkoopovereenkomst maar op de werkelijke waarde van lot 2 in de totale verkoopprijs en op de verplichtingen die voortvloeien uit het aan de eerste verweerster verleende voorkeurrecht.

10. Het onderdeel dat berust op een onvolledige lezing van het arrest, mist feitelijke grondslag.

Tweede onderdeel

11. De door het arrest geciteerde akte van 5 januari 1982 bepaalt dat een recht van voorkeur wordt verleend "voor de aankoop van het deel van het achterliggend (sous-jacent) goed aangeduid onder de letters BCED op voornoemd plan, zijnde lot 2, hierna "het goed" genaamd" en dat dit recht kan worden uitgeoefend "telkens de maatschappij-verkoopster het goed wenst te verkopen".

Door te oordelen dat uit de akte van 5 januari 1982 blijkt dat de tweede verweerster ertoe gehouden is het lot 2 van de eerste verweerster te koop aan te bieden wanneer zij het voornemen (intention) heeft het geheel van goederen te verkopen waarvan het lot 2 deel uitmaakt, geven de appelrechters van deze akte een uitlegging die met de bewoordingen ervan niet onverenigbaar (incompatible) is.

12. Het onderdeel mist, in zoverre het de miskenning van de bewijskracht van akten aanvoert, feitelijke grondslag.

13. Door te oordelen dat de tweede verweerster ertoe gehouden is afzonderlijk het lot 2 aan de eerste verweerster te koop aan te bieden, doen de appelrechters evenmin afbreuk aan de verbindende kracht van de akte van 5 januari 1982, noch schenden zij de artikelen 1142 tot en met 1145 van het Burgerlijk Wetboek.

Het onderdeel kan, in zoverre, niet worden aangenomen.”

(rejet)