Droit Fiscalité belge

Lorsqu’un notaire se propose de passer un acte ayant pour objet l’aliénation d’un immeuble ou son affectation hypothécaire, une procédure particulière prévue par le Code des Impôts sur les revenus s’applique.

Si l’une des parties à l’acte a des dettes fiscales impayées, le notaire peut être contraint de saisir arrêter le prix de vente entre ses mains au profit du fisc.

Il est possible d’éviter en toute légalité cette saisie-arrêt, même sans payer les dettes fiscales en jeu, mais dans des conditions rarement rencontrées en pratique.

Le notaire requis de dresser un acte d’aliénation ou d’affectation hypothécaire doit en avertir le ou les receveurs des contributions compétents.

Si les parties ont des dettes fiscales impayées, et si « l’intérêt du Trésor l’exige » le receveur notifie généralement ces dernières au notaire.

Si le notaire passe l’acte envisagé, cette notification par le receveur  emporte « saisie-arrêt entre les mains du notaire sur les sommes et valeurs qu'il [le notaire] détient en vertu de l'acte pour le compte ou au profit du redevable. »

Il résulte du texte légal que si le prix d’achat de l’immeuble ne passe pas par les mains du notaire, ce dernier ne peut faire l’objet d’une saisie-arrêt.

C’est ce que l’administration fiscale écrit elle-même, dans son commentaire officiel du Code des Impôts sur les revenus (Com.I.R. 92, art. 435/5), dont le passage pertinent est reproduit ci-après.

« Le notaire n'est tenu de verser que les sommes et valeurs qu'il détient en vertu de l'acte pour le compte ou au profit du redevable.

Exemple

Si, lors d'une vente de gré à gré d'un immeuble, le prix d'acquisition est payé par l'acquéreur au vendeur sans passer par les mains du notaire, celui-ci est uniquement tenu, après s'être conformé aux dispositions de l'art. 433, CIR 92, et pour autant que les impôts lui aient été notifiés par les Rec. (art. 434, CIR 92), d'adresser à ces derniers l'information prévue à l'art. 435, al. 2, CIR 92.

Le notaire n'a pas l'obligation, dans ce cas, d'effectuer dans les caisses du Trésor, le versement des sommes dues, mais le Rec. conserve, à la condition que l'inscription de l'hypothèque légale ait lieu dans les 8 jours ouvrables du dépôt à la poste de l'information prévue à l'art. 435, al. 2, CIR 92. »

Si l’acheteur paie directement le prix de vente au vendeur, le notaire peut donc se borner à informer le receveur en conformité avec cet article 435 alinéa 2 qui dispose :

« En outre, si les sommes et valeurs ainsi saisies arrêtées sont inférieures à l'ensemble des sommes dues aux créanciers inscrits et aux créanciers opposants, en ce compris les receveurs des contributions directes, le notaire doit, sous peine d'être personnellement responsable de l'excédent, en informer ces receveurs par lettre recommandée déposée à la poste au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l'acte. »

Les choses ne sont toutefois pas si simples en pratique.

En effet, lorsque l’acheteur recourt à l’emprunt, la banque prêteuse ne remet généralement pas le chèque à l’emprunteur, mais au notaire.

Force est de reconnaître que ce dernier devient alors détenteur des sommes, en manière telle qu’il ne peut faire autrement que de saisir arrêter.

Si la banque remet les fonds à l’emprunteur et que ce dernier paye directement l’acheteur, le problème n’est pas pour autant résolu, dès lors que la banque se fait consentir une hypothèque sur l’immeuble en cause.

En effet, la passation de l’acte permet au receveur de prendre inscription hypothécaire sur le bien et, en vertu de la loi, cette hypothèque légale du Trésor, bien que postérieure en date, primera l'acte d'affectation hypothécaire passé par le notaire.

La banque qui aura exigé une inscription hypothécaire en premier rang pour garantir l’emprunt accordé n’appréciera pas …

En d’autres termes, l’évitement légal de la saisie-arrêt notariale ne sera souvent possible en pratique que si il n’y a pas d’emprunt, ou si l’emprunt est garanti par autre chose qu’une hypothèque.

La loi ne prévoit la mise en œuvre de la saisie-arrêt notariale que si « l’intérêt du Trésor l’exige », mais les receveurs notifient systématiquement.

Même lorsque c’est l’acheteur qui a des dettes fiscales et augmente son actif saisissable en acquérant un immeuble.

On déplorera dès lors que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la notification n’est pas un acte soumis à l’obligation de motiver visée par la loi sur la motivation des actes administratifs.

Si la saisie-arrêt est pratiquée alors que la partie à l’acte qui en fait l’objet est solvable, il lui est alors loisible de contester en justice cette mesure de recouvrement.

La saisie-arrêt notariale est une saisie et comme toute saisie, doit répondre à la condition de célérité.

Ce dernier élément peut ne pas être présent lorsque le saisi a une bonne situation financière (Cour d’appel de Bruxelles, 10 septembre 2001).

Dans le même ordre d’idées, la Cour d’appel de Bruxelles n’a pas hésité à accorder très récemment des dommages intérêts à des contribuables victimes d’une inscription hypothécaire intempestive de la part du fisc (Bruxelles, 9 juin 2005, encore inédit).